商业地产惠州水口项目商业地产营销策划报告83页-.pptVIP

第五部分 营销策略 销售策略 宣传推广 价格策略 目前，商业项目租售价格预算主要通过两种方法，本项目采取“市场比较法”测算价格。 分析商业项目的价值，常采用“租金反算法”和“市场比较法”两种方法。第一种方法从周边现有商业租金角度去衡量项目的售价，第二种方法通过对销售项目的价格与本项目对比分析，测算出本项目的均价。由于项目周边缺乏商业，故意采用市场比较法。 本项目为四周街铺型商业，故选取区位相同、规模相近、业态相似的商业街作为参照对象，综合对比分析，测算出项目均价。 选取项目：香榭丽舍时尚名店街、陈江女人主题步行街、金城花园公园街、玉兰花园商铺、鸿润花园商铺。 香榭丽舍时尚名店街 商业名称 香榭丽舍时尚名店街 地理位置 江北文昌一路1号 开发商 广东合生帝景房地产有限公司 电话 2183668 建筑面积 200000 户数 一期240户 占地面积 180000 商业规模 10000 商场定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身的社区商业中心 建筑风格 商业街的立面采用欧式风格 销售模式 街铺直接销售 销售价格 临惠州大道:1.5-1.6万/㎡;临五星级酒店1.7-1.8万/㎡ 合生帝景湾自身商业配套1公里法兰西风情商业街，贯穿整个社区，与白金五星级酒店 相得益彰。 项目位于惠州城市轴心、CBD核心地段，江北作为政治、商务、商业、文化和居住中心的功能凸显，具备较好的升值潜力。 陈江女人主题步行街 商业名称 女人主题步行街 地理位置 陈江镇白云路金茂广场旁 开发商 惠州市惠阳区盈富实业有限公司陈江分公司 电话 3322666 建筑面积 130000 商业规模 10000 占地面积 40000 商场定位 品牌精品+女人街区 销售价格 面积25～115㎡，100多套,均价12000，区间9000-15000元/㎡ 销售模式 返租2年,年回报8%,两年16%从首期中扣除,实付首期34% 惠州陈江御景华城商业裙楼规划为1000米商业风情街，时尚潮流、休闲饮食、社区配套等区域成为小区一站式服务配套设施，体现社区商业中心主题。 金城花园临江商铺 商业名称 中锴金城花园临江商铺 地理位置 西枝江南侧,惠沙堤二路旁 开发商 惠州市中锴房产开发有限公司 推广名 上海滩公园街 建筑面积 210000 电话 2517777 占地面积 112340 商业规模 12000 商场定位 购物、餐饮、休闲、娱乐为主题业态 租金水平 25-50元/㎡ 销售模式 街铺直接销售 销售价格 街铺1.2万/㎡ 中锴金城花园位置相对较偏，周边缺乏住宅人群，商业气氛较为冷清。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ海燕玉兰花园商铺 商业名称 海燕玉兰花园商铺 地理位置 麦地东路与演达路交汇处 开发商 海燕房产投资有限公司 电话 0752-2505733 建筑面积 130000平米 户数 一期240户 停车场 10000平米 商业规模 28000 商场定位 无规划,有家居\电器商家 主力面积 300平米/套 销售模式 街铺直接销售 销售价格 1楼街铺:1.8万/㎡ 项目位于演达片区，临近沃尔玛与新一佳两大商业巨头，但因为缺乏规划定位，商业结构较差，售价低于周边其他项目。 鸿润大厦商铺 丽园新村位于演达片商业中心地带，交通发达，地处市区演达一路三号小区，东有宽阔的演达一路，可直达数码广场，人人乐举步可至，南临泰安居装饰材料城。 商业名称 丽园新村鸿润大厦商铺 地理位置 麦地东路 开发商 惠州市鸿润房产开发有限公司 电话 2392166， 2396996 建筑面积 96000平米 户数 536 占地面积 33000平米 商业规模 6000平米 商场定位 二/三楼为家居市场 主力面积 200-300平米/套 销售模式 街铺直接销售 销售价格 1楼街铺:1.8万/㎡ 参考项目综合系数评估表： 市场比较法测算商业售价 比较因素 权重% 可类比项目 香榭丽舍时尚名店街 陈江女人主题步行街 金城花园公园街 玉兰花园商铺 鸿润花园商铺 本项目 整体区位 20 16 15 16 18 18 16 商业氛围 20 16 16 15 17 17 17 人流量 20 17 14 14 17 17 17 主力店 15 13 10 10 12 12 12 交通条件 10 7 6 6 7 7 7 发展商实力 5 3 3 3 3 3 3 规模主题 5 4 3 3 4 3 3 升值前景 5 4 4 3 4 4 4 合计 100% 80 71 70 82 81 79 市场比较法测算商业售价 销售均价测算： 小结：初步测算,本项