24.2013年的房地产行业授信政策.docVIP

2013年房地产行业授信政策 第一部分 行业分析 一、房地产行业发展现状 自国发[1998]23号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。根据近年来房地产市场的变化大体分为四个阶段，分别为：2007年9月以前的半宽松期；2007年10月至2008年末的紧缩时期；2009年初至2010年4月的宽松时期和自2010年5月至今的紧缩时期。 表1 2007.9以前 2007.10-2008.12 2009.1-2010.4 2010.5-2012.6 2003-2004年调控，2005-2007相对宽松 紧缩时期（14个月） 行政干预手段显现 宽松时期（16个月） 紧缩时期（26个月，仍在持续） 时间最长、力度最大，措施最多 关键词：完善制度 关键词：提高购房成本 关键词：降低购房成本 降低税收 关键词： 限购、停贷 提税收、增购房成本 国发[1998]23号：停止住房实物分配；以经济适用住房为主的住房供应体系 国土部令第11号:招拍挂实施 国发[2003]18号：明确房地产支柱地位，促进健康发展银发[2003]121号:四证齐全；不得用于交付土地出让金；严禁流动资金贷款；资本金30%；严禁异地授信；规范建筑施工企业贷款用途银监发[2004]57号:开发商自有资金不低于35%；月供不超过收入的50%国办发〔2005〕26号:严格土地管理，保证中低价位、中小户型住房的有效供应等国办发〔2006〕37号:提出90/70结构；调整住房转让营业税；90平以下两成首付 银发〔2007〕359号：资本金35%；四证齐全；严禁流贷；异地授信需报备；空置3年不得抵押；首套2成，二套4成，利率1.1倍银发〔2007〕452号:以家庭为单位认定房贷次数 银发[2008]214号：对列入《禁止用地项目目录》的项目严禁发放贷款，已发放的逐步收回；对列入《限制用地项目目录》的项目应审慎发放贷款；禁止向房企发放缴交土地出让价款的贷款；对国土部门认定的建设用地限制2年以上的房地产项目，禁止发放贷款或接受为抵押物；对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款； 国发[2009]27号：保障房和普通商品住房资本金20%，其他房地产开发30% 银发〔2008〕302号:首付2成，利率0.7倍；公积金贷款利率下调0.27个百分点财税[2008]137号:90平及以下普通住房契税下调到1%；对个人免收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税国办发〔2008〕126号:宽松货币政策；金融机构增加4万亿贷款国办发〔2008〕131号:鼓励普通商品住房消费；营业税减免；取消城市房产税 国办发[2010]4号:二套首付4成国发〔2010〕10号:二套5成、1.1倍；暂停三套；不能提供一年以上纳税或社保证明非本地居民暂停贷款 财税[2010]94号:二套取消契税优惠，出售自有住房且在1年内新购房不再减免个人所得税银发〔2010〕275号:首套首付3成，二套5成，利率1.1倍，暂停三套住房贷款和不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民住房贷款，停止对囤地房企发放开发贷国办发〔2011〕1号:强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理。 房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2010年5月开始的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2013年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度仍然不减。 全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2012年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%，商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景气指数为94.39，自2011年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格仍然偏高，2012年11月份全国 70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势仍然严峻。 房地产企业资金压力加大，部分企业面临潜在的资金链断裂风险。2012年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%；平均资产负债率上升至73.38%，较去年底上升1.28个百分点。 另一方面，城镇化每年将有2000万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。 总之，房地产市场仍然具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。 （一）房地产开发投资增速持续回落 2011年全年，房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3%个百分点。 2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点