014年上半年荆的州城区房地产市场运行分析.docVIP

PAGE 014年上半年荆州城区房地产市场运行分析 2014-08-07　来源：荆州第一房产网　编辑：邓鸣　暂无评论 本文由荆州市房协副秘书长王志忠撰写 2014年上半年荆州城区房地产市场供大于求的矛盾更加突出，市场不稳定因素增加，企业千方百计克服困难，力求维护楼市平稳发展的局面。 一、荆州城区房地产市场基本情况 （一）市场供应量继续大幅增长 1、房地产开发投资大幅增长 据统计，今年上半年荆州城区完成房地产开发投资37.69亿元，同比增长2.31倍。其中商品住宅投资34.24亿元，同比增长3.61倍；写字楼投资3772万元，同比增长16.8倍；商业用房投资1.61亿元，同比下降23.1%；其他投资1.46亿元，同比下降20.1%（见表1）。 另外有19个房地产项目（包括商品房、工业地产等）按有关方面要求填报了制造业、商业服务业固定资产投资统计报表，而没有填报房地产开发统计报表，这些项目完成投资额合计53.69亿元（见表2）。还有一些企业没有报统计报表。所以，实际完成的房地产投资额要远远大于报表数字。 2、商品房施工面积大幅增长 据统计，今年上半年荆州城区房屋施工面积467.71万平方米，同比增长125%。其中住宅施工面积388.79万平方米，同比增长133%；写字楼施工面积3.09万平方米，同比增长119%，商业用房施工面积47.30万平方米，同比增长57.1%；其同房屋施工面积28.47万平方米，同比增长200%（见表3）。 今年上半年荆州城区房屋新开工面积226.13万平方米，同比增长399.7%。其中住宅新开工面积193.56万平方米，同比增长585.4%；写字楼新开工面积1.28万平方米，同比增长4.1%，商业用房新开工面积20.21万平方米，同比增长40.9%；其同房屋新开工面积11.09万平方米，同比增长684.8%（见表4）。 但是，由于有关部门加强监管，有些企业调整开发进度和上市计划，今年上半年荆州城区批准预售商品房面积有所下降。其中批准预售商品住宅79.95万平方米，同比下降17.4%；批准预售商业用房1.56万平方米，下降幅度更大（见表5）。 3、房地产开发用地成交量大幅增长 据荆州市招投标信息网公布的数据，今年上半年，荆州城区房地产开发用地成交量大幅增长。其中商服和住宅用地成交面积98.90万平方米（1483.48亩），产业地产用地成交面积36.19万平方米（542.84亩）。总计成交23宗，面积546.67万平方米（2026.32亩），同比增长546.67%；可建房屋面积372.83万平方米，同比增长351.15%（见表6、表7）。 （二）商品房销售大幅下滑 据对荆州城区49个项目的抽样调查，今年上半年销售商品住宅面积12.57万平方米，同比下降47.5%；销售额6.96亿元，同比下降36.4%；商品住宅空置面积41.97万平方米，同比增长100.6%。 （三）企业资金压力增大 由于销售大幅下滑，企业资金压力增大。据统计，今年上半年企业自筹资金32.16亿元，占本年资金来源的比例为63.9%，比去年同期提高44.2个百分点，说明企业外部资金来源十分困难。其他资金来源中，定金及预收款3.75亿元，同比下降41.9%；个人按揭贷款2.99亿元，同比下降44.4%，说明企业销售回款情况相当差。 （四）房地产业依然保持重要的支柱产业地位 据报道，今年上半年荆州房地产业（包括房地产开发、保障房建设、其他住宅建设等等）完成固定资产投资144.85亿元，仅次于制造业，同比增长83.5%，而制造业完成固定资产投资同比下降4.4%。房地产业完成固定资产投资占全市固定资产投资总额的17.8%，比上年同期提高5.8个百分点，而制造业完成固定资产投资占比则下降12.1个百分点。相比之下，房地产业的重要地位更加突出。 今年上半年，全市地方税收大幅增长，房地产行业在全市税收收入中占主导地位。元至6月，房地产税收共完成9.49亿元，同比增长37.42%，税收占比28.24%。白云边等工业企业和绿地、万达等房地产企业成为地方税收增长的主要拉动力量。市地税局公布的数据显示， 2013年全市商品房销售额实现68亿元，增长39.9%，因企业所得税在今年汇缴，部分项目土地增值税在今年清算，其增收效应在今年上半年税收收入中得到体现。土地增值税完成22809万元，增加9132万元，增长66.8％。上半年，全市实现非税收入12.0亿元，同比增长30.6％，增幅领先地方税收收入3.6个百分点。国有资源有偿使用收入增幅较高，同比增长81.7％。 二、存在的问题及原因 荆州城区房地产市场多年来一直保持平稳健康发展的态势，即使去年出现量价齐升的热潮，并从四季度开始有下滑趋势，但总体上仍然比较平稳。今年春节后市场形势发生较大变化，商品房销售大幅下滑，不少