恒嘉地产湖南国大置业宁乡二环路项目物业发展规划.pptx

我们“潜伏”宁乡市场三年，拥有两大项目的操作基础，深谙宁乡地产运作之道。能够得到贵公司的信任，接到贵项目的邀请，我们除了激动之外，更多是油然而生的责任感和一种挑战。我们团队将在尊重市场与充分沟通的基础上，将即将启动的项目打造成为宁乡市场“叫好又叫座”的精品楼盘，再创宁乡楼市神话！因此，我方将通过此次沟通，大胆想象，小心求证，以确立今后运作基础与发力方向。; 项目解读 项目商业部分策划 项目住宅产品发展定位 物业概念规划设计 ;;占地面积:约70亩 净用地面积：50亩 容积率：≤4.5;属中小规模项目，规模上无甚优势 地块狭长,呈“L”字长条形，南北距离较短,内景园林空间受限 东西向较长，在二环路沿线和西侧商业部分有发挥空间;北部：二环路 西部：宁乡大道 优雅翠园 通程酒店 东部：楚天科技 南部: 朱宁路 楚沩佳郡 ;经济指标;结 论 2;;策划思路;;;;;;;; 宏观小结： 宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿”的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长沙的空间距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的商业发展也将登上一个崭新的平台。;;宁乡商业发展历程;1、宁乡商业基本情况 近年来，宁乡的商贸流通规模和市场覆盖面不断扩大，消费市场规模也不断扩大，县城商业网点已达近3000个，业态涵盖综合超市、百货店、便利店、专业卖场、专卖店、集贸市场等，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、图书音像等。 2、中间集中，两头分散的商业格局 宁乡以大玺门和步行街为中心，商业格局呈两头相对分散的格局。 以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成的区域成为宁乡商业目前最繁华的区域。历史较久，是宁乡最成熟的传统商业中心，激烈的竞争使该商圈已经不再满足于传统商业一统天下的格局，但???由百货业（苏宁电器、金满地、大玺门街区）带头，发展到包括商务、休闲娱乐等为一体的复合型传统商圈。 随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住氛围的浓郁，新城区的商业市场将迅速崛起，随着水晶郦城商业部分的开发和家乐福、大润发的进驻可以预计，宁乡商业市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸的局面。;3、超市、大卖场发展空间乐观但容纳力有限 目前宁乡超市卖场以中等规模为主，且集中在旧城区域。目前宁乡营业面积在2000平方米以上的超市只有心连心和大热门2家。（步步高已撤出）且集中在步行街区域，覆盖区域有限。 超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者，宁乡的快速发展吸引了众多国际卖场连锁巨头的关注，目前已经把宁乡列入发展计划当中。目前家乐福于水晶郦城，大润发于紫荆广场，都将在一年内开业。 4、特色餐饮业和休闲业未形成自有品牌和规模 宁乡的餐饮历史悠久，富有浓郁的地域特色。餐饮业在宁乡零售业市场占有重要地位。目前宁乡初步形成了几个有影响的特色餐饮带。但都是经营主自发聚集而成，没有形成足够有影响力的规模。 目前宁乡餐饮业态以本地特色餐饮、外地特色小吃、中西餐厅、宴请饭店为主。国内知名餐饮，较高品位和档次的大型酒店和餐饮缺少。 宁乡的休闲娱乐行业是本地消费市场非常重要的环节，目前的经营状态良好，但比较零散，未形成行业集群优势。;宁乡城区商圈研究; ;恒嘉观点;;;人口构成;人口构成;家庭状况;收入水平;消费结构;消费习惯;消费需求;消费人群分析调研总结;;大玺门;总用地面积（㎡）;水晶郦城三期;财富广场;大润发广场;竞争项目调研小结;;; 计算方法一： 假设本项目的商业只为本社区服务，按人均商业面积（含社区商业）1.5㎡/人 计算面积下限： 本项目居住人口约4000人,预计可消化的商业总建筑面积约：4000人*1.5㎡/人=0.6万平方米; 这个规模可以认为是本项目商业规模的下限。 计算方法二： 假设该区域及附近周边的居民零售基本集中在本商圈，按目前消费水平，按照零售饱和理论进行面积测算： 2009年宁乡城市居民人均可支配收入达13907元，同比增长11.06%; 2009年宁乡城镇居民人均消费支出10609.78元,增长8.36% ； 月人均社会消费品支出884元，日均消费支出约29.5元/人·日（实际本区域的消费群应略高于全区水平）； 一般成熟商圈消费营业单位平均营业额18元/平方米·日 ;CBA=C*RE/AT;服务性 服务于本