衡阳市衡洲大道项目市场分析报告（定稿）962008年房地产策划营销方案.pptxVIP

一、衡阳概貌 二、衡阳市宏观经济分析 三、衡阳市房地产市场分析 四、衡阳市民居住需求特征 五、项目解析;衡阳概貌; 衡阳整个地域面积是15310平方公里，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。;行政区划;人口;设备制造、精细化工、原材料加工在湖南省占有重要地位。 “十五”以来衡阳工业结构不断优化，已形成了带动经济增长和结构升级的5大支柱产业：黑色冶炼及压延加工、有色冶炼及压延加工、输变电设备制造、汽车配件、精细化工原料。;水路：水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。 公路：在全国45个公路交通主枢纽城市中的重要地位，公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。 空港：市区距长沙黄花国际机场170公里，行程约2小时。 铁路：京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送1.2万辆。 通讯：通信业光缆长度达到5.56万公里，长途电话业务电路达21万路，全市固定电话用户达103.3万户，移动用户达96万户。已通固定电话行政村达到85% 。;衡阳市山川流秀，历史悠久，人文兴旺，旅游资源丰富多彩。 “雁峰烟雨”、“石鼓江山”“朱陵后洞”“青草渔家”、“花药春溪”“岳屏雪弄”、“东洲桃浪”、“西湖白莲”昔为衡阳八景。城区以外的 衡山：萱州古河街、九观桥吃鸭和鱼、九观桥九龙峡源头漂流 ；衡东：游迷水； 南岳：衡山名胜区（5A）；耒阳：蔡伦公园（含祠墓和纪念建筑）常宁：中国印山（主要宣扬湖湘文化）;罗荣恒故居;景观资源丰富 植被覆盖率高;衡阳市宏观经济分析;衡阳市区位于衡阳市核心区域，交通便利，对周边县市吸引力强 耒阳煤矿资源丰富，经济实力强，聚集较多的私营煤矿企业主;宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境;农业比重稳步下降，工业比重逐渐上涨、第三产业有一定的波动;城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展;房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔;消费市场日益活跃，消费结构加速升级。;城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求;生活水平;1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平； ２、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量低制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。 ３、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。 ４、居住开支比例较小，但居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。 ;衡阳房地产市场分析;城市规划与建设;衡炎高速;规划上，城市向西向南发展，但目前南部建设力度较小，西部发展强度大。 老城区进一步强化商业功能，对全市吸引力增强。 华新开发区为全市的行政中心，是近期（5年内）城市建设的重点区域，但3-5年区内配套不完善，难以聚集人气。 ;旧城改造、新城扩张; ; ;衡阳城市规划特征小结;衡阳房地产市场发展;衡阳房地产市场发展历程;01－07年城市基本建设和房地产投资变化表（亿元）;数据来源：衡阳房地产;02-07年商品住宅均价变化 (单位:元/平米）;衡阳房地产市场发展分析小结;衡阳房地产市场现状;衡阳市房地产市场格局;现阶段中心片区统领全市，成熟的配套，对周边四区吸引力极强。;高新片区;项目名称;项目名称;衡阳高档楼盘最密集区域，规模大、品质好、价格高、竞争激烈。 物业特征：现阶段衡阳规模楼盘主要聚集区域，商品房物业以小高层为主，品质高。 户型面积：三房二厅为主，多层以120－140m2为主，高层140－160m2为主； 客户来源：生意人，政府官员，企事业单位中高层；周边县市的中高端消费者； 价格特征：多层均价在2300-2600元/m2之间，小高层主要集中在2700-3000元/m2间，其中尚邦领域的高层达3300元/ m2 ； 销售情况：素质较高的规模小区销售业绩良好，140 －160 m2的三房是整个区域的热销户型；;;中心城区;项目名称;项目名称;区域在售楼盘小结 物业特征：中小规模楼盘开发为主，中档偏高产品，多层、小高层、高层为主， 户型面积：户型以三房二厅为主，多层面积集中在120m2－140m2，高层集中在140m2－160m2 客户来源：中心城区私营业主，江东较为成功的生意人，大学教授、医生、律师等当地中高收入以上阶层 价格特征：多层均价在1800-2600元/m2左右，小高层在2500-3000元/m2之间，高层2800-3