尽快退出房地产去库存政策-NIFD国家金融与发展试验室.PDFVIP

论文 NO. 2018 年3 发表时间: 2018 年3 月5 日 尽快退出房地产去库存政策 尹中立 摘要：2015 年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出 现上涨，有效扭转了 2014 年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市 场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期 使用，现在应该逐步退出。 声明：国家金融与发展实验室论文发表实验室工作人员的研究成果，以利于开展学术交 流与研讨。论文内容仅代表作者个人学术观点。如需引用，请注明来源为《国家金融与 发展实验室论文》。 2015 年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨， 有效扭转了 2014 年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点 决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现 在应该逐步退出。 一、房地产市场波动规律：没有均衡点 房地产市场不同于一般消费品市场的价格波动规律。 对于一般消费品而言，其市场波动存在一般均衡，市场存在一个 均衡点，当价格趋近该均衡点，市场的供给和需求可以匹配。当市场 供过于求时，可以通过市场自发的途径（即价格下跌，供给减少）来 使市场恢复均衡，也可以通过刺激需求来使得市场恢复均衡。因此， 在一般消费品市场去库存政策手段是有效的。 对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的 特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然 也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌， 需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关 系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋 势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。 因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可 以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜 长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于 去库存，而且还会产生其他副作用。 二、房地产去库存政策的负面作用正在显现 1、去库存政策强化了“土地财政”预期 中国的土地制度决定了地方政府在土地定价方面的主导地位，地 方政府一直谋求通过土地来获得大量财政资金。土地财政虽然早已经 是事实，但并没有获得中央政府的背书，房地产去库存政策在一定程 度上迎合了土地财政的需要，为地方政府的土地财政找到了合法的政 策依据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四 城市房价轮番暴涨的制度基础。 在房地产去库存政策工具中，拆迁的货币化补偿最受地方政府欢 迎，该政策对三四线城市的房价上涨作用最大。2015 年至2017 年每 年的棚户区改造计划都在600 万套左右，但货币化安置比例逐步提高， 2015 年全国各类棚户区改造的货币化安置比例为 29.9%；2016 的货 币化安置比例迅速上升到48.5%；2017 年棚户区改造的货币化安置比 例应该在60%左右。有些城市的房价已经出现大幅度上涨，但拆迁的 货币补偿政策仍然在使用。背后的财政动机十分明显。 有些地方政府还利用棚改的货币化安置政策进行财政融资，其做 法是“如果居民延后1 年兑现棚改的货币化安置，可以获得10%的补 贴”，其本质是以 10%的利率向居民进行融资，加大了地方政府的财 政风险。 对于买房者而言，房地产去库存及由此导致的房价上涨让他们等 待房价回归的希望彻底破灭，他们的应对之策必然是想尽一切办法购 买住房。所谓的“首付贷”等需求就是在这种背景下应运而生。 对于房地产开发商而言，房地产去库存政策不仅让它们获利丰厚 而且让它们更加相信宏观经济对房地产的依赖是不可取代的。尽管一 线城市和大部分二线城市在 2016 年底之后相继启动了限购、限贷甚 至是限售措施，房地产去库存政策事实上已经在这些城市退出，但曾 经的去库存政策让开发商们相信各种限制措施都是暂时的，因此，一 线城市的房价回落也必将是暂时的。 开发商对未来房地产市场的预期可以从土地市场看出来。尽管 2017 年房价统计数据表现平稳，一线城市房价还出现连续多月份下 跌，但开发商拿地热情高涨。2017 年以来，全国 300 个城市各类用 地共成交 14.5 亿平方米，同比增长 11.0%，其中住宅用地成交 6.9 亿平方米，同比增长21.1%。一线城市住宅用地成交同比增长89.3%， 在各线城市中增幅最大；二