01中驰苍南5-的2-1地块市场调研报告3.26.doc

PAGE PAGE 30 苍南县城新区5-2-1地块 市 场 调 研 报 告 地址（ADD）：温州市车站大道万顺大厦A705-706，邮政编码（PC）：325000 电话（TEL） 传真（FAX） E-mail: info @ ——目 录—— 一、项目所在地初步市场情况调查 A、宏观经济环境分析 （一）宏观环境研究 1、经济环境 2、政策环境 3、文化环境 （二）宏观环境综述 1、宏观经济形势对项目发展的影响 2、投资环境对项目发展的影响 3、住宅需求对项目的影响 B、项目所在地房地产市场状况分析 （一）苍南县房地产市场发展描述 1、供应量与需求量 2、价格走势 （二）近期市场描述和未来走势预测 1、房地产市场状况 2、苍南楼盘市场状况 3、市场走势预测 C、项目所在板块市场研究 （一）项目板块地段划分 （二）项目地段描述 1、项目板块总体规划 2、板块功能定位 3、板块开发动态 4、板块物业价格水平分析 （三）板块（已建、在建）项目分析 1、已建项目分析 2、在建项目分析 二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研 A、确定可类比项目并作深入的调查与分析 B、对可类比项目进行分析 三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定 A、项目的SWOT分析 （一）项目简介 （二）项目的SWOT分析 1、项目的优势 2、项目的劣势 3、项目市场机会 4、项目威胁分析 （三）项目最大价值的挖掘 B、项目的总体策划思路拟定 一、项目所在地初步市场情况调查 A、宏观经济环境分析 苍南灵溪基本情况： 灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域，是浙江省最南端的一个县域。灵溪地理条件优越，其西南距闽东地区仅16公里，北上83公里即到温州市区，西依玉苍山，东濒东海，周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻，是浙江的南大门。经过1992年和2000年两次撤扩并，全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城，至2000年完成公建项目600多个，建成区扩大到9平方公里，使县城建设得到充分的增长。随着城市化进程的推进，城镇建设发生了质的提高，高起点规划、高标准建设、高效能管理已成为经营城市的目标，规划的龙头作用得到加强，城市建设更为有序；民房建设逐步告别单间独户形式，走进住宅小区建设；城市形象得到重视，整山治水和绿化工程全面开展；县城城市建设、管理已逐步走向市场化道路。目前全镇基础设施配套齐全。104国道贯穿全镇10多公里，温福铁路灵溪站已在开工建设，同(江)三(亚)高速公路已经开工并将在境内切口设站。 （一）宏观环境研究 1、经济环境 灵溪工业从家庭作坊起步，经历了粗放型、规模型、集约型发展阶段，基本形成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系，全镇现有成型企业300多家，其中塑编企业108家。 2006年，苍南国民生产总值达153.019亿元，比上年增长11%，全年全社会固定资产投资达4.3亿元，比上年增长20%；全社会消费品零售额达73.44亿远，比上年上升13个百分点。城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元，上年增长24%。 2005-2006年综合情况主要经济指标 主要经济指标 单位 2006 2005 增长值 增长率% 年未总户数 户 339246 338371 875 0.26 年末总人口 人 1238032 1231086 6946 0.56 非农业人口 人 268825 258314 10511 3.9 自然增长率 ‰ 10.1 7.30 2.8 27.72 苍南县生产总值 万元 1530190 1360563 169627 11.09 全社会固定资料投资 万元 403945 324044 79901 19.78 财政总收入 万元 127502 105370 22132 17.36 地方财政收入 万元 72775 58018 14757 20.28 人均财政收入 元 1030 857 173 16.80 农民人均收入 元/人 5862 4992 870 14.84 社会消费品零售额 万元 734388 635945 98443 13.4 年未城乡居民储蓄余额 亿元 837011 641386 195625 23.37 城镇居民可支配收入 元 15068 13921 1147 7.6 总体来说，苍南县经济持续保持平稳快速增长。高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费升级。 2、政策环境 2006年的“国六条”对住房供应结构提出了具体的90/70标准，“国六条”和之后的“国十五条”政策的导向