2008年广东房的地产市场分析报告.docVIP

??? 一、社会经济环境　　 2008年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落4.4个百分点。完成全社会固定资产投资11181亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入19732.86元，同比增长11.5%，扣除物价因素，实际增长5.7%，增速同比放缓1.2个百分点。 　　二、数据分析　　 (一)房地产开发投资 1、完成开发投资 　　广东房地产完成开发投资2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低4.1个百分点。固定资产投资占GDP比重为31.32%，与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.21%，与上年持平，比全国平均水平低约2个百分点(见表1)。 　　表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元 ? ? 图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较 　　　　 近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008年第4季度则接近零增长(见图二)。 ? 图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较　  按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降3.86%的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；其他投资同比增长21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显(见表2)。 　　表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元 　　　　从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长(见图三)。 ? 图三：广东近年房地产各类投资走势 　　2、开发资金来源 　　全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与上年42.31%增幅形成对比。从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2007年达到最高位。2008年首次下滑，比例为1.28∶1，且为近年最低(见表3，图四)。 　　表3 近年来房地产到位资金占开发资金比重  图四：广东近年房地产到位资金情况 　　　　　第4季度到位资金同比下降22.73%，为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。可见，房地产开发资金较为紧张(见图五)。 ? 图五：广东近年第4季度房地产到位资金情况　 　 　　从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两成多，销售回笼资金出现了2003年以来首次的负增长，降幅为两成二(见表4)。 　　表4 房地产资金来源基础数据表 单位：万元 　　 ?图六：广东近年房地产资金来源变动　　 　　资金结构发生较大调整。销售回笼资金占到位资金的比例仅42%，为2002年以来最低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至33%，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为2002年以来最高；外资占到位资金的比例1.74%，为近年次低(见图七)。 ? 图七：广东近年房地产资金来源结构  (二)土地购置 　　与上年相比，房地产企业购置土地面积减少13.26%，购置欲望降低；购置金额增长19.4%，购置单价增长37.7%，连续3年单价均增长3成多(见表5、图八)。 　　表5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2 ?? 图八：广东近年房地产企业购置土地状况　  (三)商品房建设 　　商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39%、8.24%。值得关注的是，商品房新开工面积同比出现了负增长，为2003年以来首次，与上年增长30.37%成强烈对比(见表6、图九)。新开工面积当中住宅降幅近12%，而上年同期增长32.68%；商业降幅2.6%，而上年增长10.73%；其他基本持平，而上年增长43%；截然相反的是办公楼增幅高达34%，而上年是17.0%的降幅。 　　表6 各类商品房建设数据表 单位：万m2 ? 图九：广东近年商品房建设状况　　 　　　　全年各季度新开工面积呈现先降后涨的特点。第1～3季度逐步回落，第4季度出现了反弹(见表7、图十)。 　　表7 广东2008年度各季度新开工面积比较 ? 图十：广东2008年各季度新开工面积比较　　 　 　　从近年第4季度新开工面积比较情况来看，2008年已经回落到了2003年同期的水平(见表8、图十一)。 　　表8 广东近年第4季度新开工比较表 　 ?图十一：广东近年第4季度新开工比较　　  (四)商品房交易 　　全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%；销售额2880亿元，同比下降21.40%。商品