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滨海新区房地产业持续健康发展思考 　　【摘要】文章简要阐述了滨海新区房地产业的现状，分析了近一时期该地区房地产价格上涨速度过快的原因，探讨了滨海地区房地产业健康发展的几点思路：加大住房货币化分配政策落实度；调整地区经济发展结构；建立以廉租房为主导的住房保障体系；加强房地产二、三级市场的管理及中介从业人员管理。 　　【关键词】房地产业；产业结构；住房保障制度 　　 　　房地产业是伴随着我国改革开放进程的深入而不断发展壮大的产物。近二十年间，房地产业从无到有，进而发展成为推动国民经济增长的支柱产业之一，同时它对带动投资、启动消费、促进经济发展也取得了重要作用。但近两年来，我们不难发现，中国一线城市房地产价格的飞速上涨无疑对该地区的经济（尤其是外向型经济）、城市发展后劲、城市居民的生活水平等方面带来了不同程度的冲击。造成当前房价的上涨因素是多方面的，甚至我们还可以断言，如果中国整个经济发展持续保持高位上涨幅度，大量农村人口向城市迁徙，中国外销房产的国民化政策维持不变的话，中国未来房地产价格必将持续上涨。但是，我们应该清醒地认识到住房问题不仅仅是经济商品化的产物，它还会影响政治、文化等其他非经济层面，因此房地产业的持续健康发展是目前亟待解决的大问题。 　　滨海新区作为全国综合配套改革实验区，从区域位置上看，它包括经济技术开发区、天津港保税区、天津港三个功能区；塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和东丽区、津南区的部分区域。面积2270平方公里，常住人口140万。政策因素带来的区位优势较为明显，同时国民经济的快速增长、居民改善住房条件的需求、城市人口的不断增长、土地出让政策的改革提高了土地的价格、大规模的城市拆迁、宽松的房地产融资条件、住宅品质的提升、外资、外地人口的投资性住房比例不断增高等等也都是新区房价大幅上涨的因素。但与此同时，不能否认在房地产项目中出现的社会歧视现象也有所增强，包括社会收入歧视、文化歧视等，均在目前房地产项目的操作中有所体现。这一现象是否会引起社会的不稳定，都是值得我们探询的问题。 　　 　　一、滨海地区房地产业结构布局及存在问题 　　 　　（一）房地产市场发展速度偏快，投资型购房比例攀升 　　由于滨海新区目前的特殊区位优势，教育资源的相对优势，直辖市高考分数较低等政策性因素的影响，造成外来人口在滨海新区购房的数量不断增长，投资性购房比例明显加大。（北京、上海由于申办兰印户口的门槛过高，河北、山东、浙江等地在我市购房比例的不断提高，目前申办兰印户口已经从30万价值的房产上升到100万元价值的房产，还一房难求。）根据塘沽区近两年开盘小区的销售统计数字显示，外来人口购房已经达到30%～50%左右。另外由于目前老百姓的投资渠道较少，再加上前一时期股市价格的上涨，使许多在股市受益的股民转身投资楼市，使投资型购房在购房大军中的比例有所提高。其次对滨海新区的房地产存在较大升值空间的预期较高， 非理性的投资存在过热倾向。 　　从一个地区的宏观经济角度考虑，如果当地居民投入在居住消费上的比例过高，随着能源价格的上涨导致CPI指数不断攀升，尤其是生活必需品的CPI指数的大幅上涨，势必造成消费购买力的下降；人民币的升值、劳动力成本的提升又势必影响外资对第二产业的投入，对于滨海新区的制造业基地的打造势必产生影响。房屋销售价格的提升必将带动房租的上涨，也会对咨询业等第三产业带来影响，这种对地区国民经济发展的影响也会反作用于房地产业的发展。 　　最后从一个地区的稳定和可持续发展上看，房价的过快增长，必然导致该地区贫富分化的加剧，造成社会问题。同时，过高的房价很难吸引青年人在本地长期发展，不利形成人才优势。 　　（二）房屋价格上涨幅度较快，供求结构不均衡 　　近一时期，房地产价格上涨幅度较快，2004、2005年塘沽区居住用房的平均售价2600～3400元/平方米期间。开发区居住用房均价为6000元左右；从2006年开始出现进一步上涨的趋势，2007年上半年塘沽区新建商品房价格已上涨到5500元～6000元/平方米左右，而且部分二手房的价格已经高于新建商品房的价格。开发区新建商品房的价格已经达到7500元/平方米左右。今年上半年塘沽区新建商品房价格已上涨到7000元～8500元/平方米左右，与历史同期相比，扣除通货膨胀因素及地域因素，上涨速度明显过快，这样的价格已经让普通工薪阶层购房者难以承受。老百姓持币观望心态增强，房地产的销售情况并不理想。 　　同时住房市场供需结构也存在问题，高档住房过多，房屋面积过大，结构性泡沫已经显现。由于国家政策的调控及土地招拍挂的影响，楼面地价远远高出预期，拆迁成本加大，滨海新区房屋开发量存在下降趋势。 　　（三）保障性住房供给不到位，城市未来发展缺乏活力 　　目前滨海新区对中低