温州平阳富园房地产营销策略2008年.pptxVIP

纲要;前言;PART 1;富阳房地产2008营销目标;目标;08年方向判定;;2-1-1 政策方向转变及影响;1、房价合理性与发展趋势 2、宏观调控作用与真实需求的市场潜力 3、土地出让制度与未来纯熟地出让发展方向 4、住房供应结构趋向合理，任务依然艰巨 ; 微观政策;（2）银根方面 2007年9月底以来，央行和银监会联手下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策，“第二套住房贷款利率上浮10%”政策开始强制执行。 2007年全年6次加息，十次上调存款准备金率，频率之高，近年少见，显示出政府开始实施从紧的货币政策，直接从金融杠杠层面加强了宏观调控力度。在房地产领域，对开发商从银行渠道融资、购房者贷款购房都影响重大。 2007年第四季度的国务院经济会议透露了2008年信贷收紧的信号。今年元月16日，央行亮出了今年货币政策“头道令牌”，自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率达到15%。业内预计，2008年存款准备金率还会继续上调。 2008年，加息也可能成为常态。尽管小幅度加息对宏观经济的直接影响十分有限，但连续加息所带来的累积效应亦不可忽视。;;此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。 高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。 市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。;2-1-2 08年市场预判;2007年以来市场供求状态长期失衡，导致市场价格不断攀升，目前市场价格与真实需求已出现明显的错位偏移。县城5000元/平方米的单价都难以买到住宅，市场需求是旺盛的，但房价与支付能力相背，由此出现滞涨状态： 一方面价格居高不下，另一方面成交低迷 一方面想买房的人买不起，另一方面能买得起房子的人搁置购买计划，这种现象仍将持续一段时间 ;县城的中低端住宅市场，只有价格与支付能力相符，才会回升，其市场表现过程表现为锯齿状胶着态势： 价平量低——价跌量升——价升量平——价平量平 以敖江为代表的高端住宅市场，则要在政策影响完全消除后，才会回升，其市场表现过程表现为骤降骤升，但量仍处于较平状态，回升曲线比较平缓： 价平量低——价平量平——价升量平 ;08年政经环境预判;对于受政策主要影响的高档物业市场，本身的客户群体就少，而新一轮的宏观调控更使得市场观望氛围加剧； 在08年6月份前政策环境和执行力度不会松动； 如调控达到预期效果，预计5月中下旬之后，高端市场将开始反弹，但反弹力度较07年要弱很多 2008年市场会有比较集中的供应上市，加上市场本身的存量，市场竞争将较为激烈。 ;;2-2-1 项目营销构思;项目营销关键词：;城市项目的购买亦受欲望所驱使。;房地产市场金科玉律：;项目成功营销方向;项目营销矩阵模型;2-2-2 项目营销方向;;2008年项目营销方向;;2-1-3 富园2008年策略方向;面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的地段价值，此阶段的首要任务集中在对于产品力的挖掘与提升方面，重新对产品进行定义，起到一个承前启后的作用。 通过不断兑现的产品卖点，营销方向实现从“地段价值认同”向“产品价值认同”的过渡。 配合不断推进的营销环境改善的节点，逐步实施“时尚感”、”稀缺感”、“身份感” 营销动作的准备工作，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹积蓄能量。 推广方面以保温为主，通过适量而有效的广告投放，形成持续的市场曝光。;基于市场条件与政策环境的不确定性，下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。 在前期“产品价值认同”目标已经基本达成，在产品细节具备条件的前提下将继续强化“产品价值认同”的同时，展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使项目的人格特征更加明晰，使客户清晰明确的了解项目“美得与众不同”。 在市场环境逐步明朗之后，于“时尚感”、”稀缺感”、“身份感”方面加大力度，展开相应的营销动作 。;基于项目所处的不同发展阶段和市场条件，因地制宜，匹配项目08年重要的营销节点（营销环境变化、项目推案等），针对性地展开匹配营销方向的营销动作。;本案如何做高端营销策略;08年实施路径;匹配营销方向的进阶;;稀缺感指数：地段、流量、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌;希缺地段，风云际会，精英汇聚 ;人流指数—项目周边道四通八达，人流量相当大。 车流指数—项目靠近平阳长途汽车站，靠近平阳主干道，车流量非常大，势必带动整体商业