中国房屋平均销售的价格的影响因素分析.docVIP

PAGE PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 14 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 一、前言 作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1998年开始,我国房地产业进入了新一轮快速发展期,尤其是近几年来房地产行业持续保持高速发展,房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。 在作此报告前，我查阅了一些资料，其中，在一本学术周刊《新财经》上，看到了一篇影响中国房价的主要因素的文章，但该文章并没有对这些影响因素进行具体数学上的分析。因此我想看看这些影响因素是怎样影响房价的。所以做了此计量报告，来研究中国自改革开放以来房屋平均销售价格和其影响因素之间具体的关系。 二、理论背景 20世纪90年代以后，各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化，他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论，例如：Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。乔志敏用实证分析表明生产成本的波动对房地产价格的波动有较强作用；张红、潘琦、郑思奇对北京市商品住宅市场进行回归分析，说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响；谢叙祎发现在短期内房价和地价相互影响，而长期内房价决定地价，并证明依靠降低地价来控制房价上涨的做法是不可行的。归纳他们的研究，从供给和需求出发，影响住宅价格的因素有：房地产投资、成本、失业率、人均收入、住宅区绿化率等。??? 其中我认为，对房屋平均销售价格影响较为显著的因素有竣工房屋造价、建成区绿化覆盖率、居民消费价格指数、职工年平均工资、登记失业率。而竣工房屋造价、建成区绿化覆盖率、居民消费价格指数是影响房屋平均销售价格的最主要因素。因此，以下我对此展开了计量经济学模型分析。 三、模型的选择与建立 本模型是通过对1978年到2007年的房地产平均价格及其影响因素的定量数据进行分析，来研究其之间的关系。 1.模型包含的变量。被解释变量为房屋平均销售价格，解释变量为竣工房屋造价、建成区绿化覆盖率、职工平均工资、登记失业率和居民消费价格指数。 2.模型的数学形式。 初步确定被解释变量与解释变量之间的数学关系式为： Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ 解释变量有5个，β0为常数项，μ为随机误差项，描述变量外的因素对模型的干扰。 其中解释变量分别为：Y：房屋平均销售价格；X1：竣工房屋造价；X2：建成区绿化覆盖率；X3：职工共平均工资；X4：登记失业率；X5：居民消费价格指数 四、数据的来源与分析 1、数据来源：国家统计局网站年度数据 2008. 2、所需数据： 变量 Y X1 X2 X3 X4 X5 年份 房屋平均销售价格 竣工房屋造价 建成区绿化覆盖率 职工年平均工资 登记失业率 居民消费价格指数 1978 166 104 14.2 615 5.3 100 1979 183 113 14.8 668 5.4 101.9 1980 201 123 15 762 4.9 109.5 1981 216 139 15.3 772 3.8 112.2 1982 245 147 15.5 798 3.2 114.4 1983 270 165 15.9 826 2.3 116.7 1984 298 187 16.2 974 1.9 119.9 1985 324 205 16.4 1148 1.8 134.2 1986 355 231 16.9 1329 2 143.6 1987 408 270 17.1 1459 2 156.2 1988 503 301 17 1747 2 188.5 1989 573 367 17.8 1935 2.6 219.2 1990 703 413 19.2 2140 2.5 222 1991 786 437 20.1 2340 2.3 233.3 1992 995 512 21 2711 2.3 253.4 1993 1291 632 21.3 3371 2.6 294.2 1994 1409 791 22.1 4538 2.8 367.8 1995 1591 911 23.9 5500 2.9 429.6