中广信廊坊天洋控股固安项目产品定位营销探讨.pptx

本次汇报主要解决三大问题： 1、基于目前市场背景及竞争环境，打造什么样的产品推向市场？ 2、梳理及探讨项目2014年度营销推广节点，推动项目各项筹备工作？ 3、我们利用何种营销手段，突破固安市场包围，实现业绩指标？; Part-1 市场竞争环境分析 Part-2 本体回顾及目标解析 Part-3 项目产品定位 Part-4 项目2014年度整体营销策略 Part-5 项目2014年度蓄客策略方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　; PART-1 市场竞争环境分析 ;;受益于“大北京”发展规划，以及2013年940公里“大七环”高速公路规划推出，使得环北京区域市场信心进一步增强，在北京 “限购、限贷、高价”三大因素影响下，环北京市场成交量及成交价格不断攀升，“外溢需求”明显，同时中央大力推进京津冀一体化，为新一轮发展注入强劲动力。目前市场短期内存在一定市场压力，部分客户存在一定观望情绪，但我们对中长期市场的发展前景依然看好。; PART-1 市场竞争环境分析 ;7;首都新机场落户; 航母级精英配套体系;固安重点项目成交价格情况;固安区域成交均价随着英国宫的开盘价格的上涨呈现每周小幅递增趋势，价差在逐渐减少，区域价格总体在上涨通道； 区域目前供应量较少，新房源多集中在5-6月份入市；仅水木清华，爱方城，绿宸万华城有六十套以上的供应量在顺销，整体成交均价约在7500-8100元/㎡； 随京津冀一体化，北京限购和售价高企影响，刚需客户不断外溢涌入；固安区域崛起主要分流大量东南部和西边客群，预计东边投资客群将增大； 客户前往固安重点关注英国宫、剑桥郡和绿宸万华城；绿宸万华城已进入尾盘，月成交量在20套左右，社区逐渐成熟，且在价格上，与华夏的相比，低很多，是该项目能在此地区销量持续高的原因。;从产业基础层面看，各片区定位清晰，产业布局合理，各区域分工明确。;对京郊各区域从地理位置、区域规划、经济水平、主要产业、人口数量、交通配套、城市配套等方面综合分析，并按10分制打分，燕郊综合得分最高，固安其次。;现阶段本案客群主要来源于大兴、丰台及海淀等区域的地铁沿线客户，其中东部客群挤压至燕郊、香河等区域。;经过近10年的房地产开发耕耘，燕郊的交通优势、配套优势、房地产开发醇熟度优势等多方面均领先与其他京郊城区。;燕郊已经入市项目今年供应量约726万平米；新出让土地明年供应量主要集中在燕郊东北部的燕郊文化信息产业园板块约600万平米，燕郊整体市场今年供应量巨大。;2014年燕郊供应量约1300万㎡，新老项目积极入市，价格战将成为燕郊市场主流，同时各项目推售力度将大幅增加。;区域对比; PART-1 市场竞争环境分析 ;;成交客户中： 自驾车占比高达85％； 公交车占比13％、看房班车占比2％；;【本案成交客户分析】;附图：成交客户居住区域分布图;附图：成交客户现关注点;附图：成交客户关注面积;附图：成交客户付款方式;;北京自住客户——;北京自住客户——;王女士 35岁，商场经理 ;;;客户居住区域主要集中在大兴、西城、海淀等四号线沿线。;对固安龙town项目的访谈分析； 主要从发展前景，客户构成，购房人群，户型需求，需求面积区间，单价，总价，推广渠道等进行统计分析；;在京津冀一体化的前提下，对于北京周边市场的认知与认可逐渐成型。 在固安，投资的客户与刚需比较稍多一些，投资性比较高，但是对于房子的硬性需求不容忽视。;;;;;;;;;;;;;; PART-2 本体回顾及开发分期建议 ;;地理位置：固安高速出口主干道畅达地块，邻城市主干道迎宾大道。 交通条件：项目四至 ：东至：永兴路，南至：新源西街，西至：大广高速东辅路，北至：惠文街，交通便利，且邻城区主干道迎宾大道，交通便利程度日益增强。 周边环境：现阶段项目周边环境较为荒僻，居住、商业氛围尚未形成，但随着区域的逐渐发展，开发前景良好。 价值属性：应刚需属性楼盘，区域价值洼地，成长空间较大。 规划指标：总占地面积约245亩；按最大容积率，80米限高计算，总可售住宅应约32万平米。 发展前景：2014年3月，由习近平主席主持召开的工作会议中强调，“京津冀一体化”需加快推进，期许打造“京津冀”世界级城市群，对于本项目来说，是难得的发展机会，为本案及区域升值提供源动力。; PART-2 本体回顾及开发分期建议 ;;;PART-3 项目产品定位;背景;;;序号;;;序号;;;PART-3 项目产品定位;;我们要做市场的挑战者，发挥后发制人的优势;;产品定位演绎;PART-3 项目产品定位;;;;;商业设计 ;其他建议;PART-4 项目2014年度整体营销策略;项目整体操盘原则;延续形象、资源整合、全面开花;自建核心价值;PART-4 项目2