世联评估-上海市的杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告 评估报告名称： 上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告 评估报告编号： [2006]ZX007号 评估机构： 深圳市世联有限公司 上海招商置业有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。 需要说明的是，本报告中项目规划指标依据有关资料我们的方案是基于目前市房地产市场情况，结合十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的希望通过我们的努力，为贵提供有价值的建议。顺颂商祺 深圳世联房地产评估有限公司2006年月日 联 系 人： 联系电 一 项目总论 1 1 项目背景 1 (1) 项目名称 1 (2)研究工作依据 1 (3) 项目建设规模和内容 1 2 可行性研究结论 1 (1) 市场预测 1 (2) 项目建设进度假设 2 (3) 投资估算和资金筹措 2 (4) 项目综合评价结论 3 二 项目投资环境和市场研究 4 1 投资市场分析 4 (1) 上海市宏观经济分析 4 (2) 上海市居民购买能力分析 5 (3) 上海市人口状况分析 5 (4) 房价 6 (5) 需求分析 7 (6) 供求关系 8 (7) 市场小结 9 2 区域市场分析 9 (1) 区域市场界定 9 (2) 杨浦区社会经济发展状况 9 (3) 杨浦片区规划发展定位 11 (4) 杨浦区房地产市场发展情况 12 ①房产市场板块格局与发展特点 12 ②杨浦区供求情况分析 13 (5) 杨浦内环区域房地产市场特征 15 (6) 杨浦内环片区房地产市场发展前景假设 25 三 项目分析及评价 26 1 地块分析 26 （1）项目位置 26 （2）地形、地势 27 （3）附近交通 27 （4）周边配套及区域环境 28 2 项目SWOT分析 28 3 项目评价 29 四 市场定位及项目评估 31 1 项目定位 31 五 项目开发建设进度安排 35 1 有关工程计划说明 35 2 施工横道图 35 六 投资估算与资金筹措 36 1 项目总投资估算 36 2 资金筹措 37 3 投资使用计划 38 七 销售及经营收入测定 39 1 物业销售收入估算 39 2 项目销售回款计划 40 八 土地竞投价格测算 41 1 土地价格测算原理 41 2 测算前提 41 3 土地价格基本方案测算 41 4 敏感性分析 42 5 土地竞投价格区间确定 43 九 可行性研究结论与建议 44 1 拟建方案的结论性意见 44 2 项目主要问题的解决办法和建议 44 （1）项目的主要问题 44 （2）建议 44 3 项目风险及防范建议 44 （1）项目风险 44 （2）防范建议 45 十 附表 46 项目总论项目背景(1) 项目名称 上海市杨浦区80街坊土地地块项目可行性研究报告 (2)研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《建设工程价格信息》提供的相关资料(3) 项目建设规模和内容根据项目经济技术指标如下表表：项目经济技术指标㎡项目名称 总用地面积 建设用地面积（m2） 26,468 总建筑面积（m2） 52,936 建筑容积率 建筑覆盖率 45% 绿化率 30％ 其中：住宅（m2） 50289 商业（m2） 2645 资料来源：《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号） 杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件 可行性研究结论(1) 市场预测(2) 项目建设进度2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。 (3) 投资估算和资金筹措投资估算据测算，项目的总投资为54,159.08万元详见下表：表：项目总投资估算表 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地成本 32,096.16 6,063.20 59.3% 2 前期工程费 397.02 75.00 0.7% 3 建安工程 12,281.152 2,320.00 22.7% 4 管理费 1,343.23 253.75 2.5% 5 不可预见费 691.76 130.68 1.3% 6 其他费用 502.89 95.00 0.9% 7 公用设施专用基金 274.21 51.80 0.5% 财务费用 324.36 61.27 0.6% 8 销售费用 2,179.64 411.75 4.0% 9 销售税金 4,068.66