天津万科水晶城地的产项目可行性研究报告.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 41 天津万科水晶城地产项目可行性研究报告 目 录 第一章 项目决策背景 1.???? 内部因素 2.???? 外部因素 第二章 项目概述 1.?? 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 HYPERLINK / 市场研究 1.?? 区域市场成长状况 2.?? 区域市场供应产品特征 3.?? 整体市场对本案影响因素 4.?? 目标客户、产品及 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%BC%DB%B8%F1 \t _blank 价格定位 第五章 规划设计要点 1.?? 初步规划设计思路 2.?? 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1.?? 开发机遇 2.?? 开发周期安排 3.?? 销售周期安排 第七章 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=KeywordsClassID=keyword=投资 \o 点击搜索所有关于［投资］的文章 \t _blank 投资收益分析 1.?? 成本预测 2.?? 税务分析 3.?? 经济效益分析 4.?? 项目资金预测 第八章 可行性结论 1.?? 项目优势 2.?? 项目劣势 3.?? 结论及建议 ? 第一章 项目决策背景 ? 一.内部因素 1.天津 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科公司项目布局 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米， HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出， HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%CB%F7+ \t _blank 万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftNameClassID=keyword=%CD%F2%BF%C6Submit=+%CB%D1%