南景秀区项目开发的可行性计划书.doc

海南三玖房地产开发有限公司 PAGE 33 项目总论 1.1项目位置 项目名称：南景秀区 项目地址：澄迈县老城经济开发区澄迈县良种繁育示范场职工住宅区 项目地处海口后花园老城组团区，为澄迈县老城镇良种示范区，归属澄迈县老城镇直属管辖，东西为良种示范基地农业示范用地，南北邻美伦河，整个项目为美伦河环绕。 1.2项目背景 2012年5月18日，中共澄迈县委第十二次常务会议，审议县农业技术推广中心关于澄迈县良种繁育示范场生活区危房改造建设的请示，原则上同意县农业技术推广中心与海南三玖房地产开发有限公司合作建设良种繁育示范场生活区危房改造项目。——附件1《中共澄迈县委常委会十二届十次会议记要》 2012年6月4日，项目获得澄迈县发展与改革委员会备案——附件2《澄迈县企业固定资产投资项目备案表》 2012年8月6日，澄迈县住房和城乡建设局提交本项目的规划设计申请。并于2012年9月24日，澄迈县委投资委员会澄迈县政府第十二届第十次会议上审议通过《中共澄迈县委投资委员会记要》（附件3），规划指标如下： 用地性质 居住用地 项目用地面积 36017.01㎡ 容积率 1.5≤X≤2.5 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥40% 建筑限高 ≤60m 2012年10月24日，项目取得《项目选址意见书》（选字第4690272012-242号）、《建设用地规划许可证》（地字第469001201227号）。 主要经济技术指标 名称 数量 单位 备注 总用地面积 40064.03 ㎡ 总建筑面积 115160 ㎡ 原有建筑面积 10560 ㎡ 计入容积率 拟建建筑面积 104600 ㎡ 其中 地上建筑面积 89600 ㎡ 计入容积率 地下建筑面积 15000 ㎡ 不计入容积率 建筑占地面积 6060 ㎡ 容积率 2.5 建筑密度 15.10% 绿地率 40% 停车位 室外 80 辆 　 地下 150 辆 　  1.3 合作介绍 由海南三玖房地产开发有限公司负责10000㎡的保障性住房与79600㎡商品房的开发。 该10000㎡保障性住房做为职工安置房，由澄迈县农业技术推广中心以成本价销售给本单位职工，该部分安置房分配完成后，该部分住宅的开发费用经由澄迈县委评估，按实际开发成本与开发利息一并支付给海南三玖房地产开发有限公司。 海南三玖房地产开发有限公司负责支付前期商品房建设用地的土地出让金，评估值为50万元/亩(见《“澄迈县良种繁育示范场生活区”土地评估报告》)，该评估报告已经提交澄迈县委投资会议。 1.4宗地与周边 宗地现状 宗地为美伦河环抱，地势呈聚水之气，土地现状平整，呈不规则L型，西侧水泥路通G225国道白莲桥南侧路段，与现存部分单层建筑物，林木与建筑物均录属县良种示范基地所有。 宗地内两栋现有建筑物为澄迈县农业技术推广中心拆迁安置房，尚未交房入住，对本项目的开发建设不存在影响。 宗地内无地下管线、暗渠，无地下建筑，不存在拆迁安置问题与拆迁风险。 宗地内无市政代征绿地、绿化带、文物古迹等土地分割因素。 周边配套 项目地处生产研发产业与教育产业区域，在短期内，该区域的居住条件主要依托老城区商业及相关配套设施。生态软件科技园（距离项目1.5公里）、椰树矿泉水生产基地（距离本项目1公里）等相关的配套设施的完善、海南中学国际部的建成将大大提升该区域的价值。 项目北侧隔海南环岛高速与海南中学国际部、海南省高级技工学校相望，南隔美伦河与海南绿生无公害果蔬种植基地相邻。 本项目周边在建及规划项目为：美月小河（10万平方米）、新香缇假日（9万平方米）、依爱花园、学府花苑、金手指项目、美鳌花园（海南中学国际部配套住宅小区28万平方米）等。随着区域项目的完工，该区域将成为依托交通主干道的新兴居住区。 医疗：目前阶段依托老城区医院，生态软件园未来规划三甲医院。 超市：洪都购物中心、美月小河社区商业即将跟进、海南生态软件园未来规划热带风情商业街。 银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行均已进驻生态软件园。洪都购物中心附近工商银行、邮政银行、农业银行已经成熟。 通讯：中国移动、中国联通、中国电信均已落户附近生态软件科技园。 商业：洪都购物中心已经在营业中、生态软件园综合商业配套区，预计2014年投入使用，业态涵盖：热带商业风情街、蓝海御华五星级国际酒店、城市候机楼、免税店、健身场馆、咖啡长廊、SPA馆、美食一条街等。 市场：目前暂不成熟，计划依托保障房部分职工自营蔬果超市，另位于项目南段的绿色无公害蔬果基地为小区提供了充足新鲜的蔬果保障。 餐厅：生态软件科技园园区餐厅，近2000平米，可同时容纳2000人就餐。 交通状况 地处白莲桥交通要道， G225国道（海榆西线）2分钟直达老城区、10分钟至海口新行政区，海口绕城高速直达海口保税区、马村港、火山口公园、观澜湖高