商业地产房企开发的模式.docx

持续调控、城镇化下的商业地产25家企业开发模式 序号 企业 开发模式 主要内容摘录 1 万达集团 订单模式 截止到去年年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元，规模排名全球行业前。 57岁的王健林可能是中国商界拥有头衔最多的富豪之一，除了万达集团的董事长、全国工商联副主席、中国房地产协会副会长外，他还被称呼为足球教父、内地首富、慈善家、订单商业地产的模式缔造者、地产业的意见领袖。与潘石屹不同，他惜字如金但发言大胆，观点明确，不喜网络，偏爱主流平面媒体，喜欢在背景宏大的大场面下，面对台下济济一堂的记者发布重要的战略合作协议。 2004年成万达分水岭，开创订单商业地产模式。 1990年之前，王健林即开始在大连进行住宅开发，但是，直到2004年之前，万达集团还难以称为一个全国性的地产商。这一年，是万达集团的分水岭，王健林决意大规模进军商业地产。刚开始，销售型的商业地产策略，因业权不统一，不易统一管理，导致租金水平不能满足预期，万达集团旗下开发的多个万达广场，一开始就遭遇了很多业主的抗议。随后，王健林变销售为持有，并开创订单商业地产模式，迅速打开局面。2005年以后，中国地产全行业迎来起飞，已经做好准备的万达集团在数年之内，即在全国复制了数十个万达购物广场，这些购物广场大多地处二三线城市的黄金地段，开业之后，很快就成为当地的地标建筑。 2005年，寻求多元融资成为全行业的公共话题，一时间，谈论各种创新的融资方式已经成为一个时髦现象，但是，王健林却是少数几位在实践中默默推进多元化融资的地产领袖之一。2005年年中，王健林启动境外资产重组，为国内九个成熟购物中心在香港资本市场的证券化铺路，该宗国内首个REITs虽然夭折，但是却借此打开了一个联姻境外资本的融资通道，在国内商业地产进入银行惜贷黑名单的行业背景下，收获数十亿元的真金白银。然而，国内关于红筹公司境外上市的监管政策陡然转向，最终，王健林功亏一篑。 他会是楼市狂欢时代结束前最后一位地产大玩家吗？至少，他表现出与他的同行截然不同的企业家气质：用强势的企业文化管理着一个商业地产巨无霸，发言真诚，很少让听众失望，也经常给媒体留下重磅的财经题材。但被要求谈一谈公司未来的图景之时，他又经常用一连串的数字来描绘。对听众来说，这些数字未免太夸张甚至不切实际，但是，只有他把这些全部看成了自己对未来的承诺，更重要的是，他大多数时候兑现了自己的大部分承诺。 然而，“订单模式并非适合每个项目”，商业地产分析师王浩表示。一方面，主力店的成功招商会让项目后期营销批上美丽外衣；另一方面，入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，将不可避免地产生资源分配上的人为不公平以及“后遗症”。而这，恰恰是鲜为人知的内在隐忧。 “以目前商业地产开发行情来看，如果不采用订单模式的方式开发商业地产是无法满足大型主力店要求，开发商可能会付出惨重的代价，日本开发商从来不开发没有订单的商业地产。”冉立春评价道。 “要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。”龙湖地产负责人说，“否则，为百货店的设计做好了，开发商也支撑不下去了。”由此看来，由于资金链的限制，缺乏强大资金链支持的中小型开发商不可能以此方式运营商业地产。缺乏监管和节制的“订单模式”，有可能成为开发商“圈钱”的工具。一位不愿透露姓名的行业人士向透露：一些开发商首先按主力店具体要求建设商场，不在乎主力店租金多少，而只关注借助大主力店品牌的商业炒作，抬高产权商铺的售价。 王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全 HYPERLINK /company \t _blank 产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。 作为长沙当地规模最大的城市综合体，长沙开福万达广场写字楼、商铺及附近万达公馆的销售均已近尾声，售价高达1.5万元/平方米的万达公馆被平均房价仅约7000元/平方米的长沙人视为江景豪宅。 “万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上依然表态坚决。万达集团发布的2011年最新数据显示，集团总资产1950亿元，同比增长40%;收入1051亿元，同比增长43%。其中，万达商业地产公司收入953亿元，同比增长36.5%。 2000年至今，万达与万科选择了截然不同的发展道路在中国房地产市场狂奔：前10年，万科靠住宅市场的春天“快速拿地、快速开发、快速销售”成为全球最大不动产公司;2008年开始，万达则迎来了商业地产的“黄金十年”，通过“快买、快干、快竣工”赢得商业地产领域的霸主地位，王石和王健林