扬州三盛国际广场项目定位报告（终稿）.doc

扬州三盛国际广场项目定位报告（终稿） 九洲远景商业管理机构简介 2012年8月 九洲远景商业管理机构 1 九洲远景商业管理机构简介 1 目录 A3/a.商业市场分析 B.项目定位 C.财务分析 D.附件 1、城市分析 2、竞争分析 3、基准比较分析 4、消费者研究 5、租户访谈 6、建筑优化建议 2 A.商业市场分析 A1.宏观环境分析 A2.竞争市场分析 A3.项目地块 3 本项目定位方向应充分考虑扬州宏观环境、地块物业特点 、竞争格局、消费者需求四方面因素，并结合基准案例，得出项目概念定位 项目商业定位四因素： 扬州宏观环境 项目地块 1 2 影响本项目商业定位的关键因素 4 消费者需求 3 竞争格局 基准案例 资料来源：九洲远景分析 4 1 扬州宏观环境 1 扬州为长三角外围城市，第三产业和城镇化率存在较大的发展潜力，商业地产发展前景良好 扬州宏观环境之一：城市发展分析 ??扬州位于苏中地区，为长三角外围城市，1 由于被长江阻隔，受长三角核心区域辐射区域地位 较小，未来将主要发展成苏中核心城市 ??扬州经济基础较为薄弱，但近年经济发展2 迅速，发展潜力较大，有望发展成为苏中经济总量 经济中心城市 ??扬州市近年第三产业处于不断上升趋势，存在很大发展空间，第三产业的发展能为3 产业发展 商业地产带来巨大发展机会 ??扬州市常住总人口450万人，扬州市区总人口约130万人，城市化率相对较低，未4 来城市化率的发展将为商业地产带来巨大人口状况 发展机会 5 资料来源：九洲远景分析 1 扬州宏观环境 1 扬州市的商业发展正处于大而全市场阶段，购物中心开始出现，消费向价值导向转变，并出现业态丰富多样化 扬州宏观环境之二：商业发展分析 全业态市场 ??城市出现所有类型购 趋优选择市场 物中心，购物、餐饮、??出现多种类型的购物及休闲娱乐的业态丰中心，强调生活方式大而全市场 导向成为城市主流，富度达到极高水平 各层次的消费得到一??百货业态多样化，购??从价格导向到价值导定程度的满足 物中心出现，食品杂??Fast fashion成为市传统市场 向、独特性导向消费货、大型折扣店等业场主导，top fashion态出现 占市场5%-10%的市等均能得到最大程度??餐饮娱乐形态开始多场份额 ??以批发市场、传统百的满足 样化 ??娱乐/餐饮业态丰富化，货业态最为典型，以??Basic fashion占市场主题餐饮、休闲餐饮满足基本需求为主??典型城市如深圳、上 主流 等大量出现 ??消费以价格导向为核??消费向价值导向转变，海、北京等 ??以二线城市为主，典心诉求 并出现多样化 型城市如杭州、苏州、??品牌的渗透率低 ??以三线城市为主 南京、天津等 6 资料来源：九洲远景分析 1 扬州宏观环境 1 扬州市的商业发展已经开始向趋优选择市场发展，无论是快时尚品牌还是知名连锁餐饮品牌，都已经开始进入扬州市场，未来几年，将是连锁品牌在扬州发展最快的阶段 快时尚品牌 知名连锁餐饮品牌 b+ab 5cm 7 资料来源：九洲远景分析 1 扬州宏观环境 1 扬州目前已初步形成以文昌阁为核心商圈，东南西北四个商圈为副商圈的“一主四副”城市商业格局，项目所在区域受四个商圈辐射，商业竞争激烈 扬州城市商业格局分析 ??扬州目前商业主要集中于文昌阁区域，文昌阁商圈为扬州的传统商业中心，整体商业体量大，但受区域交通和文物保护的影响，商圈扩容升级发展受阻 北部商圈 ??京华城、南部商圈通过核心项目带动周边区域的发展，逐步形成商圈氛围 文昌阁商??东部商圈位于新开发的广陵新城，目前圈 商业项目较少，人气较低 京华城商圈 东部商圈 ??北部商圈商业项目较为分散，目前没有形成明显的商业聚集 南部商圈 ??项目位于文昌阁、北部、南部和京华城四个商圈的中心区域，受四个商圈的辐射，竞争较大。 商业中心 商业副中心 本项目 8 资料来源：《扬州市商贸流通业十二五发展规划》，九洲远景分析 1 扬州宏观环境 1 扬州未来商业主要沿文昌路、邗江路和江阳路三条轴线发展，项目位于邗江路商业金融中心的发展轴的中部，区位优势显著 扬州商业发展分析 ??文昌路发展轴依托中部文昌阁商圈的拓展，西部京华城和东部新城的打造，将发展成扬州最重要的商业发展轴 邗江路 ??邗江区规划为“一圈、一街、两区”的文昌路 城市发展布局，“一街”指邗江路，依托北部蜀岗商圈，中部来鹤台和本项目，南部力宝广场等项目，邗江路将打造成江阳路 扬州横贯南北 的商业发展轴 ??江阳路发展轴通过绿地运河纪的打造和扬州商城的改造升级，将成为扬州南部主要的商业发展轴 本项目 9 资料来源：市场调研，九洲远景分析 A.商业市场分析 A1.宏观环境分析 A2.竞争市场分析