烟台学院路地产项目定位跟产品建议.ppt

莱山区与烟台市辖各区综合竞争比较 新政区开发进程房地产开发模型 与2006年相比,莱山区已经进入第二发展阶段,区域认知度大幅提高，影响房地产发展各项因素发生变化 　建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。 案例二：天泰·太阳树 总结在售项目成功开发的KPI体系 本项目目标客户分析的核心问题的提出 刚性需求的首次置业者期望高性价比，便利的生活配套及幽静的社区氛围 二次置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望匀质化的生活氛围 客户形象演绎 ——莱山区中产阶层、滨海新生活的领跑者 客户价值取向—— 规划原则：以市场需求及消费者偏好为导向的规划设计，并以此为基础进行分块规划建设，作为制定营销推广策略的依据 价格定位 比准价格 5432.7 　 合 计 1842.1 35% 5263.2 7000 133 世纪城 1984.5 35% 5670.1 5500 97 橡树湾 1606.1 30% 5353.5 5300 99 上海滩 权重值 权重 比较价格=均价*100/合计得分 均价 合计得分 比较楼盘 通过对上述楼盘的市场调研，利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，现阶段合理价格为5433元/平方米，考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目首批房源合理入市均价应该为：6000元/平方米，整体均价7000元/平方米。这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。 价格定位 定位下的物业发展建议 本项目的竞争策略建议 ——目标明确，挖掘客户 ——瞄准市场缝隙 ——创新产品和需求点 补缺者 ——搭便车，借势 ——以小博大，杀伤战术 ——价格战的制造者 追随者 ——改变游戏规则 ——强调新的评估标准 ——强调产品的特色和价值 挑战者 ——垄断价格 ——产品有不可重复性 ——过河拆桥 领导者 根据本项目所在区域特点和产品设计思路,本项目的定位是莱山区城市新中心的挑战者. 目标 品牌目标：打造莱山区区域的样板，为烟台留下可以传承的住区遗迹。成功实现新天地集团的地产品牌。 开发目标：确保项目实现利润最大化。 以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？ 问题1 以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？ 怎样能够实现低风险操作 问题 2 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 规划策略 物业类型组合 产品策略 开发策略 客户策略 KPI策略结构 户型配比建议 道路交通系统 配套设施建议 整体规划布局 建筑风格建议 产品形象定位 凭借什么打动这拨客户？ 如何成功启动？如何持续发展？ 谁是主流客户？ 产品形象定位确定逻辑 项目概念定位 目标客户意向 竞争战略思考 产品形象定位 建筑风格建议 建筑设计因素 竞争楼盘分析 竞争楼盘分析 体现人性化 竞争分析（蓝海战略） 寻找差异化 城市未来发展的重中之重 莱山新区建设 本案是成长于新城市发展的 着眼于这片土地的，铭记新天地足迹的—— 人性化之城/花园社区． 新城市 人性化 花园社区 项目概念定位 ■ 高性价比 ■ 城市便利 ■ 现代生活 目标客户价值取向：现代生活 城市便利 商业配套 交通配套 生活配套 现代生活 风情园林 邻里交流的社区广场 高品质物业管理 社区人性化、智能化 泛会所、泳池 高性价比 高附加值 产品品质优于市内 控制总价 丰富的产品组合 新城市主义 “新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，与现代生活的各种要素相结合，重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。 全功能 从人性化角度出发优化社区。 花园社区 与自然为伴，闲步于楼宇间，树木、花丛之中，强调景观的共有性和互动性。 产品形象定位：新城市主义全功能花园社区 再加两张图，分别示意科技、人文 代表性竞争楼盘分析 项目一：祥隆——天合城 项目介绍： 天合城处于莱山区迎春大街与港城东大街交界处，北览凤凰山脉，西眺凤凰山水库，南临港城东大街，东望浩淼黄海 。 建筑规划： 社区充分体现了现代简约风格，整体建筑布局西高东低，错落有致。社区从南到北可分为“生态区”“人文区”“城市区”三个主题区域。 园林规划： 首创烟台“四进式”园林模式。13处景观带，近百处景观小品。 户型设计： 在整体户型设计中70—90、90—120平方米的两、三室户型占较大比重；三居室的户型市场接受度最高；户型强调观景、通透。 分析小结： 项目运用了现代简约的建筑风格。 园林设计上运用“首创”模式