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2011年03月09日 07:39 AM 中国十年房地产牛市已到尽头？ 陈绍霞 2010年是中国出台房地产调控政策最密集的一年，然而，调控最终依然沦为“空调”，房地产 市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。 最新消息：上海楼市成交均价跌破2万。房地产行业10年牛市走到尽头。 调控为何成空调？ 无论从那种角度来看：2010年房地产调控措施较2007年更为严厉，然而房价却一骑绝尘，为何 调控成“空调”？ 在国内历年房地产市场的调控中，2007年下半年中国房地产价格曾一度出现松动，并持续下跌 了一年多，直到2008年底国家出台救市政策、房地产市场才走出低谷。比较而言，2010年以来 的房市调控力度明显大于2007年，导致2010年调控始终未见成效的最主要原因很可能是过去一 年来利率明显低于 2007年时的水平、且信贷政策宽松： 2007年央行自年初开始连续六次加息、一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47%，首套房优惠 利率为基准利率85折；10年央行加息姗姗来迟、直到年末才两度加息，首套房优惠利率在2008 年底出台救市政策时被下调为基准利率7折、此后7折优惠未明确废止、一直被沿用。 另一方面，2007年央行实施紧缩的货币政策，而10年则实施宽松的货币政策，全年新增信贷不 仅突破了7.5万亿元的目标、而且还通过银信合作方式曲线放贷2万多亿元；在宽松的货币政策 环境下的一个副产品是，二套房贷未能得到严格执行，很多房产商在售房时都明示可以帮助二 套及以上购房者获得75折甚至7折优惠贷款利率。 贷款基准利率低、二套房贷政策执行不力、甚至可以享受7折优惠贷款利率，使得投资、投机性 购房者实际的房贷利率水平远低于07年。正是这种异常的低利率水平刺激了投资、投机性需求， 使得房地产调控政策屡屡沦为“空调”。 高利率抑制高房价路径 高利率从两方面抑制高房价，一方面，高利率会大幅提高炒房者的资金成本。对投机炒房客而 言，贷款利率以目前基准利率1.1倍计算，实际贷款利率 6.39%、而在2010年炒房客可以基准利 率7折获得贷款、实际贷款利率仅为3.72%，以100万元30年期贷款计算，利率上升后月供将增加 1637 元、累计利息支出将增加58.9万元，炒房者的资金成本将会大幅增加，从而抑制投机性需 求。 另一方面，利率上升大幅增加开发商屯地、捂房成本，基准利率的上升仅仅是一个因素，货币 政策收紧对开发商的压力更大，开发商的贷款利率在基准利率基础上大幅上浮；实际上，很多 开发商将面临无款可贷的困境，一些上市公司公告信息显示，在2007年至2008年期间，一些开 发商通过委托贷款方式获得资金的年利率为20%，而民间借贷的利率则更高。 最近曝光的重庆市人大代表张明渝实名举报案则揭开了当时地产商通过地下渠道获取高利率贷 款的冰山一角，由张明渝控股的重庆同创置业在2008年期间通过信托获取贷款的利率月息为6%、 年利率高达72%！从举报内容来看，利率72%的贷款并非是短期内的过桥贷款。 在面临资金紧张时，是将其拥有的土地、房产降价出售（如果能够出售并回笼资金的话）、还 是以高达72%的利率拆借资金？对于一个正常的企业而言，显然是选择前者，而以72%的利率融 资来化解资金链断裂风险，实际上无异于饮鸩止渴。这也从一个侧面反映了当时地产商面临的 资金困境。在这种情况下，降价促销成为地产商唯一的出路。这也是2007年下半年至2008年间 中国房地产价格持续下跌的主要原因。 高利率刺破美国房地产泡沫 2001年初，美国IT泡沫破灭后，为了刺激经济走出危机，美联储大幅下调利率，2001年-2003 年间美国联邦基金利率由6.5%持续下调至 1%的历史低位并在较长时期内将利率维持在极低水 平，美国房价强劲上扬，房地产业的繁荣推动了美国经济的持续增长，同时也催生了一个更大 的泡沫；2004 年6月至06年6月美联储将基准利率由1%上调至5.25%，美国房价也于2006年6月见 顶，此后大幅下跌并导致次贷危机的爆发。