海洋中心投资项目的可行性研究报告.docVIP

PAGE PAGE 71 海洋中心投资项目可行性研究报告 概 论 海上显现高楼大厦，过去人们认为这是海市蜃楼奇观，并为之无限赞叹。然而在今天，世界各地在海上建筑海市蜃楼般的宏大景观已经变成一个又一个的实例。在二十一世纪，中国xx也将第一次把超豪华酒店和娱乐设施——xx海洋中心，矗立在中国黄海之滨的海中礁岛上。 海滨城市——xx是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地。xx市优越的自然地理环境、丰富的历史文化遗迹、独具特色的自然、人文景观，成为旅游业发展的良好资源。再加上频繁的国际国内商务往来和较高的社会经济发展水平，使xx成为休闲设施投资的理想场所。为适应xx市和崂山区社会经济的发展，满足国内外商户、游客的需要，xx房地产集团公司拟在xx市石老人旅游度假区内赤岛及其周围水域投资建设xx海洋中心项目，并使xx海洋中心成为xx新的地标性建筑景观。梁开建筑设计事务所接受xx房地产集团公司的委托，对xx海洋中心项目进行概念设计和初步的可行性研究，供投资方决策参考。 第一节 项目概况 1、项目名称: xx海洋中心投资项目 2、拟建地点 xx省xx市石老人旅游度假区内，赤岛及其周围水域。详见附件一：项目位置示意图 3、项目建设单位 单位名称：xx海洋中心有限公司。 本公司是由xx房地产集团公司控股的公司，专门从事海洋中心的建设、开发、经营管理等项业务，注册地点在xx市。 注册资本：1亿元。 经营范围：海洋中心及相关设施的投资、开发建设，海洋中心酒店的经营管理，游艇俱乐部的公寓、码头等物业设施的销售、租赁、与游艇相关的维修服务，旅游服务，旅游商品销售等。 4、初步可行性研究报告的编制依据 4.1《xx海洋中心概念设计方案》 4.2业主提供的有关资料 4.3投资项目可行性研究指南（中国电力出版社） 4.4政府的规划：《xx市城市总规划（1995-2010年）》、《xx市旅游业发展“九五”规划及到2010年长远规划纲要》、《“海上xx”建设“十五”实施计划》、《xx2008奥运行动规划》 4.5xx市工程结算资料汇编，xx市建筑管理信息网提供的造价指标 4.6国家关于勘察设计监理招标等费用标准的规定。 5、项目定位 以xx新的标志性人文景观建筑为亮点，以体现当代xx开放的海洋文化气质、迈向现代化富裕生活和高品质休闲运动为特色，形成海上、近岸海岛、海岸三个区域性相连接的全海景、体验式、综合性的海上旅游休闲区。主要特点是： ——xx市新的标志性人文建筑景观 ——现代化的海上家园和海洋文化理念 ——体现海洋活力的参与式休闲运动 ——天海地交汇处的观光景点 ——高尚品位的综合性度假旅游区 6、开发经营模式 本项目按照完全市场化的开发经营模式运营。 在市场目标的选择上，根据消费市场发展情况，定位于高品位的消费者。在建设资金的筹集上，采取市场化的解决方法，在项目的前期和中后期，分别采取建设单位投入自有资金、股权融资、商业物业销售回款的滚动投入、债务性融资四种方式，保证本项目资金的充盈。 在社会经济效果的评价上，按照兼顾经济效益与社会效益相结合的标准进行，关注本项目的社会效益。 在经营模式选择上，针对本项目具备饭店业、旅游娱乐业、房地产业等多种业态的情况，分别采取建设单位自营、聘请知名的国际饭店公司管理和出售、出租部分物业共三种经营方式。其中248米的海上超高层白金五星酒店聘请国际饭店公司管理；海滨餐饮设施和游艇俱乐部的公寓采取出售、出租或委托管理的方式：对游艇俱乐部、海上旅游观光服务实行建设单位自主经营的方式管理。 7、建设内容与规模 建设内容包括白金五星酒店、游艇俱乐部和高档餐饮三类设施。总建筑面积33万平方米，分为岛区、岸区和栈桥共三个部分。 ? 岸区 总建筑面积3万平方米。其中，餐饮设施1.5万平方米；滨海广场1.5万平方米，为酒店配套用房及停车泊位。 ? 岛区 共建筑面积30万平方米。主要包括： 白金五星级酒店的客房、套房、总统套房等1280套。游艇会会员专用客房楼600套。 游艇港水域面积5万平方米，设游艇泊位200个。 赤岛上设有天然海水泳池一个。 ? 连接海陆部分的栈桥一座，长度1580米。 详见附件三 规范建设方案。 8、总投资及资金筹措 本项目总投资576000万元，其中有建设投资541598万元，建设期限利息26402万元，铺底流动资金8000万元。 资金来源有xx海洋中心有限公司投入自有资金21.6亿元（即初始投资5亿元，16.6亿元本项目滚动开发投资），金融机构融资12亿元，其余借款24亿元。 9、建设周期 建设期为五年又七个月，设计于2007年开始施工设计等前期工作，2008年开工建设，2012年8月全面投入经营。 第二节 项目建设的必要性 1、项目提出的理由 1.1 适应