雅加达房地产深入调研报告2016.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT12 雅加达房地产深入调研报告 目 录 一、雅加达宏观环境介绍 2 二、雅加达近几年房地产投资情况 4 三、雅加达住宅公寓市场情况 5 四、雅加达办公市场情况 11 五、中产阶级情况 16 六、外国开发商的有关政策 17 七、雅加达房地产开发流程 19 八、商品房后续交付条件及产权办理方面的政策 25 九、雅加达销售物业有关的政策及细节 26 十、房地产开发向银行融资的具体要求 31 十一、雅加达房地产开发详细的税收政策 32 十二、雅加达区域2030年的总体规划、城市发展方向、城市定位等 33 十三、商品房开发的成本构成及成本数据 39 十四、目标地块的有关信息 41 十五、总结 45  一、雅加达宏观环境情况介绍 1、宏观经济环境 雅加达是印尼的政治、经济、教育中心。作为印尼首都和最大城市，雅加达经济收入主要以金融业为支柱，占该市生产总值的28.7%，并拥有国内最大的金融和主要工商业机构。主要工业有造船、 HYPERLINK /sowiki/%E7%BA%BA%E7%BB%87?prd=content_doc_search \o 纺织 纺织、汽车装配、建筑材料、化工和 HYPERLINK /sowiki/%E9%A3%9F%E5%93%81%E5%8A%A0?prd=content_doc_search \o 食品加 食品加工等。 2014年，按当时的国内生产总值（GDP）计算，雅加达省的年生产总值达到1,761.41万亿卢比（8807亿元RMB），人均GDP达到174.82亿卢比（874.1万元RMB）；雅加达省的经济增长率为5.95%，创近三年来最低增长率。 2015年，雅加达省的年生产总值较2014年上涨5.88%，经济相对稳定，而2015年雅加达整体通货膨胀率比2014年的通货膨胀率要低很多。 2016年，第一季度雅加达经济增长率为5.62％，与2015年第四季度6.48％的增长率相比，经济增长放缓。主要原因是政府开支和出口增速较低，货物出口量下降，抑制了加工制造业的活力。 2、房地产投资、固定资产投资，全年房地产销售情况分析 从2012年到2013年上半年，印尼房地产行业在这一时期持续升温，房地产开发商的利润大幅提升。从统计数据来看，2011年-2013年，房地产销售价格平均每年增长近30％，45家印尼上市房地产公司中有26家公司取得超过50％的净利润增长率，主要是由于印尼商业银行加速提供按揭贷款提高了住房的市场需求。 2014年由于贷款与估值比例（LTV）收紧，印尼中央银行贷款增长率下降到12.8%，导致公寓销售疲软，增长率仅为0.9%，创造了印尼房地产增长的最大跌幅。来自印尼中央银行的一项调查结果显示2015年的第一季度房地产销售收益只取得26.6％的增长。住宅和公寓的银行按揭贷款支付率只上涨了0.12％。 考虑到房地产开发商数量众多，虽然市场较分散，但房地产行业的竞争仍然很高。总体来看，主要开发商的多元化经营给他们收入的增长提供了支持。另外，预计在短期内，开发商对在建项目尤其是雅加达项目的资本支出将增加。 3、人口情况 雅加达作为印尼首都和最大的城市。城市人口每年都在增长。2010年雅加达人口为961万，2013年人口为997万，而2014年在雅加达的人口则为1008万人，平均每小时以12人的速度在增加。 雅加达人口密度大，平均人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一。雅加达女多男少，根据印尼国家统计局统计数据，2014年在雅加达的男女性别比例达到100：101.3，这表明女性人口比男性多了1.3％。 雅加达行政区域划分为5个区域，分别是东、南、西、北、中雅加达。在这5个区中，东雅加达的区民最多，人口数量达到280万以上，占了雅加达人口总数的30%左右。但是如果以增长的角度来看，西雅加达是人口增长最快速的区域，因为西雅加达住宅的快速增长激发了人口的增长。在过去的一年内，西雅加达人口增长了34000个居民。 4、人民收入状况 在雅加达的工作人员中，有79.58％在第三产业工作（贸易/交通/财务/服务），有18.79％在第二产业工作（工业/电力/水/建筑），其余部分在第一产业工作（农业/矿业）。 2014年，印尼全国居民年人均收入Rp 41,800,000（RMB 20900），而雅加达省人均年收入为Rp 174,710,000(RMB97294)，到了2015年，雅加达人均年收入为Rp194,870,000（RMB 97435）。 5、住房自有率 据统计，2014年，印尼雅加达有55.61％的家庭房屋建筑面积在50平方米以下，而家庭房屋建筑面积100平方米以上所占的比例为20.92％。2015年，印尼住房自有率在82