颐跟国际物业管理方案计划（doc 23页）.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 青岛颐和国际物业管理方案 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司 胡恒春 2006年11月 目录 青岛市目前物业管理现状分析 颐和国际物业管理现状 颐和国际物业管理理念及设定标准 颐和国际物业管理实施计划 颐和国际[雅诗阁物业管理公司]人员架构 物业公司经营目标 物业公司目前需要解决的问题及相关建议 一、青岛市目前物业管理现状分析 通过对青岛市物业市场的考察，发现青岛市内稍具规模并且公司内部运作较规范的物业公司尚不多见。虽然少部分物业公司具有较高的物业管理资质，但就其整体管理而言，与南方及北京等城市的物业管理尚有很大差距。其物业管理“服务”的内涵并没有完全体现出来。 目前青岛物业管理公司的管理主要表现为以下几种形式： 只是为了“管理”而管理，按照过去房管部门的运作方式，只对硬件设施进行应急维修，没有对设备设施进行有计划的保养，硬件设施贬值较快。 为了公司获得更大利益而“管理”。这部分公司的运作体现在过度的降低人员管理成本、减少维修投入，极大的降低了物业服务标准。 形象工程做得较到位，但只是简单的“站桩式”管理，容易给业主造成管理呆板，缺少生气的感觉。 以上几种管理模式在青岛经常引起业主投诉，引发物业管理纠纷，影响物业公司的整体形象。 在目前青岛已投入使用的众多项目中，只有“数码港”在物业管理费用及规模上与[颐和国际]相当。其凭借投入使用时间较早，地理位置较佳等硬件环境，具有一定的知名度。但其软件服务距离高标准尚有一定差距，因此还没有得到大多数业主的完全认可。 颐和国际项目在地理位置、硬件设施、开发商的重视程度上，均超过“数码港”。因此作为颐和国际的物业管理完全有理由超过青岛现有项目的管理标准，带给颐和国际业主真正的“管家式”的物业管理服务。 颐和国际物业管理现状 人员工资设定 根据青岛市物业公司人员的薪资以及颐和国际的物业管理标准，从业人员素质的需求、公司经营成本等方面考虑，确定了颐和国际物业人员工资待遇为中偏上。 人员配备方面 物业公司人员在2006年9月份开始进行人员招聘，前后共参加4批次招聘大会。因青岛众多物业公司管理理念等原因，具备一定从业经验的人员应聘较少。但为保证物业运行的正常工作需要，决定从应聘人员中选择一定数量有培养价值的人员到物业公司工作，计划通过培训等多种方式尽快提高其业务能力，为物业公司培养自己的后备人才。 保洁方面 为达到物业管理工作的标准，真正实现“专业的事情专业来做”的标准，以及保洁工作的重要性。物业公司自2006年9月份开始对青岛市内各大保洁公司进行专业考察，初步选定7家保洁公司。 2006年10月中旬开始对7家保洁公司进行公开招投标，根据各家公司的业绩、报价分为三个标段，分别选择了“永鑫达”保洁公司、“永洁美”保洁公司、“亮洁”保洁公司三家分别负责A、B、C三个标段。 综合部 除财务主管会计、出纳为地产公司内部调剂外，其他人员分别来自公开招聘，均具备相应管理及业务经验。 客服部 考虑到目前青岛从事物业管理的人员较为匮乏，而且思维意识已经固化，为能够实现既定的物业管理标准，在主要管理岗位招聘具备一定管理经验及业务能力的人员，其他的则选择一部分有培养潜力的工作人员加入到客服部。 工程部 目前全国各地工程技术工人断档均较为严重，青岛作为 一个以轻工业为主的城市，其技术工人断档则更为严重，故在人员配备上只能选择老、中、青相结合的方式：以一名老工程师担任技术总监的工作，负责工程部的业务监督、培训、设备交接、后期隐蔽工程图纸绘制的工作；招聘一部分熟练工人为主要班底，配备4至5名刚毕业年轻学生组成工程部的基本架构。 保安部 自2006年9月下旬根据项目工地现场成品保护的需要， 物业保安部正式组建。为保证保安从业人员的基本素质，物业公司对保安人员的招聘进行了严格控制。首批人员从应聘的近60名人员中选聘出12人，经过培训后正式上岗，但后期因工地工作条件较为艰苦，其中有6人提出辞职离开公司。 在随后的时间里，因保安人员招聘面临淡季（非部队复员期、外地人员回归期）保安部人员始终处于招聘的过程中，其中部分较为优秀的外地保安人员（含部队复员人员），因需要公司提供住宿，公司目前无法解决而失之交臂。但随着项目的交付使用，又需要保安人员迅速到位，物业公司不得不降低标准选择保安人员，即使如，目前保安部人员尚有6人的岗位空缺。 地下停车场车位引导员、收银员考虑到岗位性质及人工成本（不负责任何福利）选择年龄较大的人员。通过他们的责任心来保证停车场内车辆的安全。 人员培训方面 为保证交房工作的顺利以及物业理念的提升，戴德梁行顾问 公司顾问组针对物业运作中的行政管理、财务管理、客