万科京汉大道金色家园策划.ppt

万科【京汉大道】项目商业策划案 武汉万科房地产有限公司 2006年09月06日 第一部分 项目属性分析 一、项目中观环境分析 二、项目周边商业环境分析 三、项目现状分析 一、总体规划设计理念及原则 1、规划理念 只此一家的城市复合性文化娱乐建筑群 产品设计的精髓是“文化娱乐”，这是一种大而化之的休闲，通过改变环境、改变传统视野，给现有建筑外观、内部商业形态披上时尚、休闲、玩赏、参与主义的外衣，吸引人们来此放松、发泄、调整、捕捉灵感。 * 汉口→江汉区； 城市内环线内； 京汉大道/轻轨； 城市“动感地带”→夜汉口激情飞扬区＋新武展都市经典区； 光谷商圈 街道口商圈 中南 商圈 徐东商圈 钟家村商圈 汉正街商圈 武广商圈 中山大道商圈 江汉路商圈 本项目 传统商业聚集地具有悠久的商业文化传统。 江汉路、武广和汉正街三大传统商圈环绕之中； 三大商圈确保本区域在武汉商业的领先地位，同时带来的大量人流拉动了区域其他小商业以及文化娱乐产业的发展。 四、项目周边商业业态分布分析 分析：项目周边建筑物以老建筑为主，加之周边经营业态多以经营建材、 电子、五金产品为主业态分布凌乱且没形成规模，整体形象较差。 五、项目周边交通流向及人流分析 分析： 项目四周临路，但周边多条街道都为单行道，对项目人气聚集 有一定的影响。 项目附近几条街道，周末人流峰值在2.5万人次/日左右，同比江汉 路， 武汉等周末人流可以达到20万人次/日的地方差距还是非常的 明显。 五、项目SWOT分析 位于汉口三大商圈之间，商机较大； 周边有燕马、单洞等多个社区，拥有稳定的消费群体； 项目临街面较长，商业价值大； 项目周边配套较为齐全； 武汉万科开发，其品牌效应将直接带动销售与招商。 优势（S） 利用企业品牌对项目形象进行包装，提升项目价值； 注重项目区位前景的描绘，挖掘项目的区位价值； 产品全面创新与精心设计，充分利用临街面，力争将 项目打造成为区域地标建筑之一 。 优势发挥 项目所在片区，商业氛围与汉口三大商圈相比，缺少商业 沉淀，人气明显不足； 京汉大道轻轨的存在会影响项目商业氛围的营造； 项目地块呈狭长状，项目规划受到一定限制； 项目地块周边多为老社区，商业主业态分布凌乱且没形成 规模，整体档次较低。 劣势（W） 通过特色商业吸引三大商圈人流； 加强各地块商业的主题性，使各地块商业均独自成为 一体； 通过对室内外环境的营造全面提升项目品位与档次。 劣势弥补 政府对京汉大道的政策导向与改造力度将使营造良好的 商业氛围； 附近商业正在逐步从临街小店向品牌店、旗舰店转型， 该时机介入京汉大道商业地产开发，时机选择正确； 项目周边其他项目的开发将有利于商业氛围的培养。 机会（O） 过与其他项目共同培育京汉大道文化娱乐商业氛围，提升区域的竞争力； 机会利用 第二部分 商业定位 商业的本质——服务人类 改善并提升人们的物质及精神水平，服务人类 商业策划核心——以人为本 从人们的需求出发。对商业文化变迁、消费潮流、消费心理、商业类型等特征具备极强的把握能力。 中国目前的潮流——全民娱乐 娱乐的力量正以摧枯拉朽之势席卷中国，娱乐显示出强大的商业力量。目之所及，皆为娱乐。如超级女声”、“梦想中国”。 注重时代变迁 瞄准消费潮流 一、定位核心把握 二、消费群思考 1、消费群界定 自然人流＋指向人流 项目地处江汉路商圈、武广商圈、中山大道商圈的“真空地带”，加之周边氛围不成熟，自然人流只能占少数。大多数消费群应该属于“指向人流”，是需要指引的。 1、消费群区域 核心圈层（自然人流） 半径： 项目周边方圆2公里 区域： 北至解放大道、南至中山大道、西至武汉国际会展中心、东至江汉路步行街。 身份： 社区居民、众多写字楼白领、生意人、商旅人士、喜欢逛街的新生代 辐射圈层（指向人流） 区域： 武汉城区，包括汉口、武昌、汉阳 身份： 生意人、商旅人士、武汉高校学生 ★ 核心圈层 辐射圈层 2、消费群区域 15～25岁 喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉 中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年 新生代 25～50岁 较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费 江景华庭、江岸华庭、单洞社区、燕马社区等二十多个大中型社区 社区居民 25～45岁 消费能力强。喜欢猎奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。 聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集中的地方。 商旅人士 20～35岁 具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、