物业管理成本控制工具箱.doc

物业管理成本控制工具箱 地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 物业管理成本控制3个要点归纳如下表： 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、委托物业管理 （1）未销售的商品房 （2）地产公司办公室 （3）职工宿舍 （4）样板间 制定委托管理邀约并致物业公司 物业公司就邀约项目提交物业管理方案 经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议 2、资产委托经营 （1）康乐中心 （2）幼儿园 （3）班车 制定委托经营合同 物业公司就委托经营合同提交委托经营方案 经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同 3、物业亏损或补贴 （1）物业管理费亏损（含环境维护费） （2）取暖费亏损 （3）水电费亏损（含差额部分） 加强物业管理预算控制，专款专用 客户服务中心负责监控 管理实战工具包 表格001：物业管理收支预测汇总表 项 目 金额/年 物业管理综合收入总计 1 物业管理费收入 2 停车场收入 3 有偿服务收入 物业管理成本总计 1 人工费（XX人计） 2 行政办公费 3 公共设备设施维护保养费 4 （保安）公共秩序费 5 公共水电费 6 绿化养护费 7 清洁卫生费 8 社区文化活动费 9 保险费 10 业委会活动经费 11 律师顾问费 12 不可预见费 管理者酬金 税金及附加 物业管理支出总计 物业管理服务费收支差额 表格002：小区管理综合收入预测表 项目 测算公式 金额.元/年 一 物业管理费收入 1 住宅管理费 2 超市管理费 3 商铺管理费 二 停车场收入 1 汽车月保 2 汽车临停过夜 3 摩托车月保 4 摩托临停过夜 三 有偿服务收入 1 日常维修 2 家政服务 收入合计 表格003：人工费（XX人计）预测明细表 项目 测算公式 金额.元/年 1 员工工资 2 工作餐费 3 交通及通信补贴 4 福利费 5 社会保险费 6 法定假日加班费 7 教育和工会经费 合计 表格004：行政办公费预测明细表 项目 测算公式 金额.元/年 1 固定电话费 2 行业交流、接待及差旅费 3 办公文具费 4 办公设备维护费 5 电脑耗材 6 饮水费 7 书报费 8 固定资产折旧费 9 办公水费 10 办公电费 11 服装费 合计 表格005：公共设备设施维修养护费预测明细表 项目 测算公式 金额.元/年 1 公共房屋场所维护费 2 围墙维护费(三年一次) 3 内墙翻新费(三年一次) 4 外墙清洗费(三年一次) 5 道路维护 6 江边栏杆翻新 7 电梯维护保养 8 电梯年检费 9 对讲门维护费 10 给排水系统维护费 11 排污管道清理费 12 泵房电机维护费 13 水景水泵维护费 14 污水处理系统维护费 15 水景景观灯维护费 16 路灯翻新油漆维护费 17 草地灯维护材料费 18 路灯照明材料费 19 草坪灯照明更换费 20 梯灯照明材料费 21 监控系统维护费 22 消防设施保养费 23 室外消防主管道保养维护费 24 消防风机维护费 25 消防栓保养维护费 26 避雷系统维护费 27 智能抄表系统维护费 28 停车系统维护费 29 视角识别系统维护费 30 大屏幕保养维护费 31 运动设施维护费 32 配电房维护费 33 发电机燃料及维护费 34 线槽维护费 35 景观水族生物养护费 小计 表格006：公共水电费预测明细表 公共水费 项目 单位 单位 测算公式 金额.元/年 备注 1 园景用水 2 人工湖泊 3 绿化用水 4 清洁用水 公共电费 项目 功率千瓦 小时/天 测算公式 金额.元/年 备注 1 电梯 X千瓦×t小时/天×365天×n元/度 2 生活水泵 3 梯间照明 4 消防水泵 5 地下排污泵 6 通风机 7 污水处理站 8 江边堤岸灯 9 入口处景光灯 10 草坪及其他灯 11 新浦南路路灯 12 凯旋大道路灯 13 小区庭院灯 14 会所泛光灯 15 珠江夜明珠 16 射树灯 17 观景台喷泉 18 音乐喷泉 19 会所门口喷泉 20 园之韵喷泉 21 休闲广场喷泉 22 花之韵喷泉 23 假山喷泉 24 幼儿园喷泉 25 花涧飞溪 26 大地之音 27 艺术长廊瀑布 28 海洋馆 29 湖水净化 30 地下室照明 31 游泳设备 32 2、3座标志性入口 小计 表格007：绿化养护费预测明细表 项目 测算公式 金额.元/年 1 绿化费 2 补苗费 小计 表格008：（保安）公共秩序费预测明细表 项目 测算公