中国高科昆山电子艺术创意产业园项目前期市场调研及项目定位建议（中）.ppt

4、 双拼别墅 特征：两联型别墅产品，为目前市场上最类似于独栋别墅的产品，价格较高，面积一般在250—300之间，以阳澄湖周边最多，各个项目均销售良好。 5、 独栋别墅 特征：真正意义上的别墅，占地面积一般在1亩以上，少数可以达到5亩，价格较高，受国家政策影响，该类产品审批较严。目前多集中在阳澄湖周边，所剩套数极少。 产品定位的依据 目前市场上热销的产品类型为： 作为目前各个楼盘的主流销售产品，以上五种产品目前存在着同质化严重的情况，只要面积控制的合理，价格适中，均不存在去化的问题。低楼层、低容积率的产品尤为畅销。但各项目由于地块属性所限，不得不推出大量的高层公寓产品。 产品定位的依据 1.客户是谁／基本特征 个人特征 性别、年龄、职业 家庭特征 结构特征 生活形态 业余爱好 楼市的判断 2.为何购买 ／置业用途 购房目的 需求考虑 关注因素 选择影响 购买行为 3.购买什么 ／需求偏好 产品特征 单价 面积 总价 房型 装修 产品的人群关系 4.信息渠道 报纸 电视 杂志 网络 二、根据前期市场调研的调研结果 产品定位的依据 统计结果来源于专项市场调研资料统计 客群描述 产品定位的依据 目标客户特征 近期客户 中期客户 远景客户 客户来源 以周边区域客群为基础，主要以城西、阳澄湖区域以及城北板块客群为主，并在一定程度上辐射昆山其他区域。 辐射昆山市区所有板块客群，并在一定程度上辐射昆山周边乡镇，以及少部分长三角客群。 在昆山全市展示竞争，并对上海、苏州客群形成较强的吸引力。 置业需求 主要以刚性自住需求为主， 自住型的刚性需求比例大幅度上升. 高端需求以及投资型需求比例呈上升趋势。 置业价值点排序 项目配套、性价比、自然资源、产品、品牌、区域价值 客群范畴 以区域周边客群，包括城北、城西板块的昆山人以及新昆山人； 少部分上海客等地投资性客， 辐射昆山全市所有板块的昆山人以及新昆山人，并切且新昆山人的比例大幅上升； 上海投资需求以及自住需求； 市区周边乡镇客群。 在近期客户和中期客户的基础之上，项目辐射到长三角其他区域，主要以部分上海、苏州等周边城市客群为主。 统计结果来源于专项市场调研资料统计 客户来源及置业需求分析 年龄 年龄集中在30－45岁 意味着孩子不大，父母尚在，有一定积累。 成长经历 昆山本地人以及新昆山人 对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要。 当前生活区域 目前生活在昆山 公寓或租赁或自有，地段在老城区附近。 经济实力 拥有相对较为稳定的工作，企业中层企业管理者 稳定的收入状况，使之具有更自信的还款能力和借贷意识 。 置业经历 尚未拥有住房，但想拥有一套属于自己的住所 不断地改善自己的住房，也是不断改善自己社会身份的过程。 教育经历 教育经历较高 拥有专业技术知识的同时，懂得生活方式也应保持情趣和身份标签。 家庭结构 家庭结构为两代三口或四口 多为婚房、换房等自住刚性购房需求。 出行方式 主要以公交车出行为主 考虑出行的便利性，有买车的潜在需求。 购买行为特征 崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到尊敬，他们有较强的经济实力，目前正在寻找合适的产品。 用考察的方式来购买，更加注重自身的体验，而细节尤其关注，不仅关注产品细节，还关注服务细节。 购买公寓客户表征 客户深入 产品定位的依据 购买公寓/洋房类客群描述： 统计结果来源于专项市场调研资料统计 年龄 年龄集中在35－55岁； 事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济积累； 成长经历 60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段； 意识到自己在经济腾飞阶段积累的财富可以通过不动产来保值； 当前生活区域 本市、外省市，多拥有较高端物业，大都为企业主或高级管理人员 高端物业或出租或自有，地段都不错； 经济实力 年收入可以在100-400万元左右 其经济实力已经足够其满足生理、安全、社交、尊重的需求； 置业经历 拥有多次置业经历； 投资过普通公寓、高档公寓、办公，多年置业经验后选择高档别墅物业； 教育经历 教育经历较高； 拥有专业技术知识的同时，他们还坚持担负着更多的家族长者，圈层领袖的社会地位； 家庭结构 家庭结构为两代三口或四口； 他们的子女基本不在身边，所以其生活需要更多自得其乐的设计，同时还有其他服侍者的存在； 出行方式 家中至少有二辆车； 对车位数量关注； 购买行为特征 对品牌所提供的身份标签作用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。 对自然景观资源情有独钟，拥有的满足感更重于居住的实际体验。 购买别墅等高端产品客户表征 客户深入 产品定位的依据 购买别墅类客群描述： 统计结果来源于专项市场调研资料统计 核心客户群：