房地产行业新人课程--房地产前景分析.ppt

当前房地产市场分析 厦门首佳房地产行销企划代理有限公司 李 金 第一部分、中国房地产发展过程 一、房地产的发展过程回顾 （一）、二大阶段，四小阶段 1、49～65，存在并萎缩 第一大阶段 2、66～78， 基本停止 3、79～87，房地产开始恢复阶段 第二大阶段 4、88～今天，建立市场的新阶段 （二）、重要的标志时间和事件 　1、1958年 公私合营 2、1965年 颠倒秩序 3、1979 住房商品属性 4、1988 宪法修订 5、1993 第一次高峰 6、1998 住房货币化 二、房地产市场周期性分析 （一）四个阶段， 萧条、成长、繁荣、衰退 （二）国外房地产周期的规律 美国房地产大约１８年～２０年为一个周期，日本１０年左右为一个周期，香港７年～８年为一个周期，而国内约５年的发展期加上两年的低落期为一个周期，也就是７年～８年左右。 根据有关研究，与经济发展关系一般是滞后1～3年， （三）中国的房地产周期 无周期观点 有周期观点 比较一致的意见是从，1988~2006年 中国的房地产市场经历了二个周期 第一个周期： 1888开始1993年到顶点 第二个周期： 1998开始至今天，顶在？ 从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期其实是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。? （四）厦门房地产周期 从房地产周期波动来看，厦门房地产投资波动比全国更加剧烈，第一个周期的长度（11年）远大于全国，虽然繁荣期与全国基本同步，但持续时间较长；萧条期滞后于全国，持续时间也长于全国。 第二周期中，扩张比全国晚四年。厦门房地产投资波动幅度在第一个周期大于但在第二个周期却小于其宏观经济波动的幅度。房地产衰退的时间先于其宏观经济衰退。 厦门房地产进入第二周期晚于全国，目前正处在第二个周期的繁荣后期。随着台海局势的缓和，厦门房地产投资将继续平稳增长。这与全国许多城市开始进入房地产投资下行通道的特征明显不同。 厦门房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场和住宅市场不健康，工业房地产市场和土地市场比较健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重不健康，居民购房压力非常大。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。商业房地产市场的空置率较高。土地的开发率也较低。 来自——２００６《城市竞争力蓝皮书》 第二部分、目前房地产市场分析 一、市场状况 （一）总体仍然上升态势（个别区域和市场挑战调整） 1、去年底，北京的房价开始由观望走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升。 2、今年3月份，上海市商品住宅成交面积为183．4万平方米，比2月份增长118．3％； 3、广州的新房均价为每平方米达7483元，涨幅达到14％； 4、深圳关内的新盘均价几乎都在9000元,有的楼盘高层均价甚至每平方米达到2.8万元；深圳2006年一季度房屋均价突破10000元/每平方米 5、大连目前主要市区的商品房均价也达到每平方米7500元左右。 　6、天津、 天津房地产价格表 （二）、房地产行业利润率偏高 1、50%利润说法 2、100%利润说法 3、30%是可信的 2006年4月8日上午，建发集团,公布了其2005年年报，房地产主营业务收入2.55亿元，主营业务成本1.35亿元，主营业务利润率为46.92％，比上年同期增加5.43％。 　　建发拳头产业进出口和国内贸易全年实现销售收入170亿元，但进出口贸易主营业务利润率仅有2.22％，国内贸易主营业务利润率仅有2.14％，整个公司平均主营业务利润率也仅3.57％。可见，房地产主营业务利润率46.92％，是进出口和国内贸易的二十多倍。 厦门国贸集团的年报显示， 2005年，厦门国贸房地产业务确认收入5.84亿元，同比增长125.81％，主营业务利润率36.30％； 2005年公司实现主营业务收入134.78亿元,其进出口贸易主营业务利润率仅有2.9％，国内贸易主营业务利润率仅1.23％，整个公司平均主营业务利润率5.02％。 　　金龙汽车股份有限公司是国内客车行业领头羊，已占据国内客车市场份额的三成左右。年报显示，金龙汽车2005年主营业务收入77.17亿元，主营业务利润率仅有13.14％ （三）、房地产政策有所变化（