方中东莞莞城旗峰公园项目（水墨翰林） 前期策划报告.pptx

项目四点思考1、东莞的房地产市场，能给我们什么启示？2、本项目的容积率和产品如何适应东莞市场？3、项目难点如何解决？4、项目亮点如何营造？目录1、东莞房地产宏观态势P03-P142、地块价值分析P15-P283、项目发展方向研判P29-P354、项目开发模式P36-P405、住宅产品与客户定位P41-P596、项目规划建议P60-P677、项目户型创新建议P68-P728、项目立面效果建议P73-P759、会所及配套建议P76-P8010、项目附加值挖掘P80-P8211、项目属性定位P8312、项目形象定位P8413、案名推介P8514、价格定位P8615、项目营销之“项目三论”P87-P10216、中原优势P1031东莞房地产宏观态势写字楼市场特点租售不旺均价不高项目名称项目均价（元/m2）带装修租金（元/ m2 ·月）第一国际380040-55鸿禧中心380043-50地王广场360025-45时代广场280028-38君豪商业中心350031-40世博广场340033-38中侨大厦360030-33方中鸿福4500-5000三年返租35-40（毛坯）方中元美320030-40星鹏商务350035-38消化压力大[数据来源:东莞建设局\中原研究部]商业市场特点人均近2㎡供应井喷，消化慢诸侯割据，各立中央分流严重，经营不佳商业面积供给不确定性大模型失效,高档时尚受阻[数据来源：中原研究部]124万㎡东莞城区04-05年商业供应量物业名称商业面积华南MALL40万第一国际17万㎡地王广场12万㎡世博广场16万㎡星河传说12万㎡盈锋广场二期约2万㎡新世界花园约5万㎡君豪商业中心约3万㎡威尼斯广场约9万㎡金月湾广场约3万万科运河东1号2万㎡中信阳光澳园1万㎡东城中心一里洋场2万㎡[数据来源：中原研究部]58.5万㎡东莞城区06～07年商业供应项 目所在区域放量面积入市时间开发商十三碗美食街东城区3万㎡2006年底东莞光大地产富盈万盛广场东城区3万㎡2007年底东莞富盈地产世纪广场东城区5万㎡2006年世纪广场建造有限公司金月湾广场二期东城区5万㎡2005年底东莞高田地产威尼斯广场二期东城区8万㎡2006年初东莞愉景地产综艺广场南城区3万㎡2006年中东莞综艺地产深圳国投项目南城区约8万㎡2006年深圳国投香港街莞城区5万㎡2005年中东莞建工地产阳光海岸万江区2万㎡2006年初深圳城投项目万江区1.8万㎡2006年下半年深圳城投光大项目南城区18万㎡2007年光大地产中信9号公寓东城区3万㎡2006年底中信地产中信广场东城区1.7万㎡2006年底中信地产[数据来源：中原研究部]住宅市场特点之一大盘模式未来生活旧城改造成熟生活特征各异风水宝地高尚生活中心城区富贵生活住宅市场特点之二供应放量[数据来源：东莞建设局\统计局]住宅市场特点之三东莞人均汽车保有量高城郊两地的土地级差难以体现丽江豪园——三英战吕布城市高尔夫——外面的世界很精彩城郊同步住宅市场特点富通项目深圳城投之四理想0769迅通项目深圳恩地凯旋门香港街阳光海岸中熙项目运河东1号城市星座江南世家天骄峰景综艺广场东方华府星河传说万科城市高尔夫龙虎争霸本项目怡丰昌盛景湖湾畔第一国际凯旋城米兰雅居国都项目中信项目景湖春晓格林小城未来世界花园精英名都湖畔湾金色华庭东骏豪苑世纪城虽然开发量大，但深圳发展商仍大量涌入，他们看好东莞住宅市场前景。深圳建设森林湖葛兰溪谷御花苑外来与本土竞争，使市场越做越大，产品越来越好，价格越来越高。住宅市场特点从珠三角看之五长期趋势向好(2005-2008年趋势分析)价格上涨空间大342万平米长线看好286万平米年均需求年均供给[测算模型说明附后]商品房长期需求预测据测算，未来五年莞籍人口年平均需求量约为57万㎡东莞市非户籍人口新增商品住宅的有效需求为的户籍人口商品住宅需求的500％左右（注：依据近三年内东莞市购买商品住宅消费者结构大致比例为广东籍:外省:外籍=40:30:30，其中莞籍约20%）预测：2004-2008年非莞籍人口住房年平均需求量：285万㎡合计：342万㎡测算模型说明：住房面积需求（S）通过对每年新增人口需求面积（S1）和旧城改造需求面积（S2）等进行综合数学运算。 [中原研究部测算模型]商品房长期供给预测○新建城区提供的土地总量（M1）○旧城改造过程中可供开发的土地供应量（M2）○工业、仓储用地转换用途过程提供的土地用量（M3）○可供开发总量（新增土地开发量时性 M=M1+M2+M3=1756.83+451.88+527.32=2736.03公顷○商品住宅现有市场存量（k）每年新增商品房面积在216.756万平方米。每年市场潜在供给量是286.33万平方米[中原研究部测算模型]2地块价值分析地块有什么三区核心东城万江绝对中心，