华坤道威杭州盛下沙泰项目营销策略提报.pptx

2009销售工作进度要求2009年1月，住宅开盘2009年5月，酒店式公寓开盘关键是此前提下达成什么目标？销售均价总销金额 去化节奏首先 看看周边市场市场表现均价目标均价10000元以上 具体高到什么程度，视沿江新盘的表现和市场形势 其次 看看销售资源资源梳理可售资源B楼酒店裙房1＃楼2＃楼3＃楼合计住宅23240－1771995602864279162商业469538841406154911535车位368个479个847个合计2793521603109663019190697由于住宅和酒店式公寓是第一销售任务，让我们深度解构一下产品说明：合计数据不含车位产品指标面积段1＃2＃3＃酒店公寓套数比例 面积比例50以下00046046046.6％2324029.51%70－8000180018018.2％2883836.62%80－90112060017217.4％135－150560300868.7%2667533.87%150－165060300909.1%合计16860300460988100 90户型套数比达82％，面积比达66.13% (含酒店公寓)销售任务 套数多－－近千套1：5 要求有效来访客户至少5000组一年销售完毕，则日均接待客户近15组销售任务比较重，但可以努力达成达成前提 保证来人来访量 策划推广是关键 再 如何考虑销售策略政策限制＋客观条件＋推盘技巧 决定销售策略和节奏 政策限制 一次推盘不得低于3万平米客观条件 1＃楼住宅面积 17719平米 2＃楼住宅面积9560平米 3＃楼住宅面积28642平米 推盘方式一：全部推出 推盘方式二：3＃和1＃ 推盘方式三：3＃和2＃推盘技巧1 每次推盘控制在300套以内 客户蓄水的实际情况 开盘指标实现50％－60％最佳 开盘前期准备工作 开盘接待工作质量推盘技巧2 年度推盘次数3－4次 实现最佳的去化节奏和价格走势本项目最佳方式政策限制＋客观条件＋推盘技巧 1月推3＃楼和2＃楼360套 5月推酒店式公寓460套 10月推1＃楼168套套型配比面积段1＃2＃3＃酒店公寓套数50以下00046046070－8000180018080－901120600172135－15056030086150－16506030090合计1686030046098809年1月推盘：2/3 二房，1/3 三房 09年5月推盘：50平以下精装修国际公寓，提升价格，提升1＃楼的价格期望值 09年10月推盘：2/3 二房，1/3 三房 所以本项目以1万以上的均价在09年内分三次推盘完成全部销售任务围绕销售目标基于销售策略的思考实现项目最大价值 －－品牌和价格是本报告推广策略的出发点壹“认识自己”我们一切工作的原点本项目所在区域地铁站本案下沙行政、商业中心很显然，本项目最大的特点在于下沙行政、商业中心地位很幸运，我们具备中心地位的基础条件，但是仅有这些似乎还不够让我们先看看我们的竞争对手从客群分流的角度来判定我们的竞争对手——目标购房者首选板块分析首选市中心、城西文教区、滨江沿江、西湖板块购房者较多，这四个板块占总数的50% ，而实际上这些板块的房价都已大于购房者的预期，这部分购房者大部分将被从原板块中挤出，被迫选择价格匹配的地区。九堡、滨江腹地、下沙、三墩这四个板块目前房价仍在购房者预期内。9000—15000元/平方米价格区间内客户需求 （注：数据来源08华坤数据库）首选城西文教区的消费者更可能倾向于改选三墩；首选滨江沿江的消费者则改选滨江腹地首选市中心、西湖板块等市区板块的的购房者，将可能改为选择：选择东郊板块选择目标板块更小面积的房子 九 堡下沙核心区下沙沿江区？与本版块竞争的主要为九堡以及下沙沿江板块。九堡宗地下沙沿江区1，与下沙沿江板块项目的竞争杭州世茂·滨江花园定位：国际滨水公寓主题推广语：1500米一线江景公寓 一期整体规划为11幢25—33层沿江景观高层，及项目会所 总建筑面积：16.2万 建筑密度：14.1% 绿地率：46.3% 户型面积：140—200方为主 物业管理：世茂第一太平 规划设计：澳大利亚柏涛 园林规划：法国翌德国际设计机构金隅·观澜时代总建筑面积为：37万方一期规划为小高层、超高层和排屋总用地面积 69,100平方米总建筑面积152,340平方米住宅195,780平方米建筑密度13.1% (25%)绿地面积35,241平方米绿地率51% (30%)其中，9幢18—40层20万方沿江景观高层58座江景排屋。保利·东湾保利下沙“沿江”35号地块，占地面积434.5亩，为商业、金融业、住宅(设配套公建)用地，其中348.8亩为住宅用地。保利地产以22.8亿元的大手笔拿下该地块，楼面价达到3326元。住宅以