宏发石岩项目商业规划方案.pptxVIP

目 录一、商业定位二、商业业态规划三、商业建筑改造建议四、招商策略建议一、商业定位1.1 定位依据1.2 商业定位1.3 档次定位1.4 形象定位1.5 项目命名建议一、商业定位1.1 定位依据① 石岩商业特点分析② 消费者问卷调研分析定位依据③ 项目SWOT分析④ 主力商家访谈一、商业定位① 石岩商业特点分析 石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商业街形式分布于宝石南 路与宝石东路；本项目石岩商业分布集中地一、商业定位 石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成； 石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以 满足居民日常生活为目的； 石岩商业的业态种类不够丰富，三大主力业态为餐饮、五金建材、服务配套， 休闲娱乐业态所占比例较小，五金建材类所占比例较高； 消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其中工厂员工占较大的比例； 总体看，石岩商业仍处于发展的初步阶段，未能完全满足石岩消费群的消费 需求。一、商业定位② 消费者问卷调研分析调查目的： 通过此次问卷调查，了解有关消费者的消费需求、消费意向和消费习惯的信息，形 成统计分析数据，为该项目定位、规划和运作提供必要的依据。调查时间： 2006年4月13日（10：00-18：30） 2006年4月14日（10：00-18：30）调查方式： 随机抽样调查，拦访式调查调查范围： 项目周边、万联商场周边调查对象：行人、邻近村的居民、商铺店主 ，年龄控制在在15-55岁之间 调查样本统计：本次调查共随机发放调查问卷230份，收回有效问卷220份，问卷有效率95.7％， 可以构成本次市场调查的有效统计样本。一、商业定位 消费者多为外来人口，90%以上的居民属外来人口，本地居民占10%以下； 消费者以青年为主，19-25岁人群比例为64％； 消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在2,000元以下；家庭月收入 主要在1,000-4,000元的范围。整体看，消费群体现出消费水平不高但频率较高的特征。一、商业定位 大多数的消费者选择去万联商场购物； 步行是消费者逛街购物主要的方式； 日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品； 消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在10－30次的人群比例 为43％ 。从消费地点和交通形式看，本项目距万联商场仅约500米，是本项目的潜在消费群之一，从主要消费业态看，超市、餐饮业态有较大的消费空间。一、商业定位 有八成的消费者支持本项目设置大型品牌超市；从消费者对餐饮形态的需求来看，地方小吃比例为的33%，中西快餐占比 为28％，大排档占了总数的18%，中式酒楼比例为13％，各占比较为均匀。 总体表现出消费者对本项目的业态规划要求为多层次、多样化的特点。一、商业定位 消费者对项目设置商业设施的需求依次是娱乐休闲、餐饮、服饰精品和 服务配套.一、商业定位综合以上分析，项目消费群体现出以下特点： 消费群中19－25岁人群比例较大，其中占比较高的为工厂员工； 整体消费水平不高，但消费频率较高； 消费需求呈现出业态丰富、多样化的趋势。优势分析： 规模优势，易于发挥规模效应； 位置优势，距石岩中心商圈仅约500米； 交通优势，位于宝石南路和青年路交汇处； 项目地块临街面长，昭示性较强。劣势分析： 由于项目硬件条件可变性小，带来的商业规划中一定程度上的限制； 由于本项目为旧厂房改造项目，每栋相对独立，破坏了商业的整体感，为人流的导入、互动及商业规划带来较大的难度。机会分析： 石岩商业处于发展初步阶段，未来发展空间较大； 石岩商业规模小，业态不够丰富，在一定程度上，未能完全满足消费群的需求； 项目距万联商圈较近，未来可和该商圈形成石岩商业中心。威胁分析： 石岩中心商圈的威胁； 未来石岩片区新兴项目的威胁，如佳华豪苑、如意豪庭等。一、商业定位③ 项目SWOT分析一、商业定位④ 主力商家访谈访谈目的：通过对主力商家访谈，是项目定位及业态规划的关键因素， 使项目定位及招商工作更切合实际，符合市场需求。访谈对象：大型生活超市。访谈方法：电话沟通、上门拜访、陪同考察现场。访谈数量：共18家。一、商业定位超市商家访谈反馈信息：序号公司名称联系人反馈信息1新一佳范先生已看现场，有进驻意向。意向位置在16、17、18号楼片区或12、23、25号楼片区；要求面积为1.2万平方米左右，主要在一层经营，可考虑在二层适当增加面积；希望设停车广场；要求层高为4.8m以上；载重为350kg/㎡；柱间距8×8；项目西侧空地的未来规划用途。想了解本项目的定位规划方案。2爱 家沈经理已看现场，有进驻意向。意向位置在11、12、23、25、26、27、35、36、37、38共10栋楼，且建议拆掉11、12号楼做停车广场；想了解本项目的定位规划方案。3欧乐福罗