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专题丨房地产税征管中的信息共享、争议解决与强制执行 满燕云何杨刘威 北大林肯中心 2015-07-08 /s/y6KZtccju8DORc5Hx7jzrw 房地产税国际比较系列（五） 房地产税征管中的信息共享、争议解决与强制执行 满燕云 何杨 刘威 内容提要： 作为每年定期征收的直接税，房地产税面临两大征管难题，一是如何 解决评估所需信息的完整和透明，尽可能实现公平；二是纳税人对评估结 果产生争议，甚至于拒缴税款如何处理。在这两方面各国都进行了不同的 尝试，初步建立了信息共享和争议解决制度，为我国提供了很好的借鉴。 关键词： 房地产税 征管 信息共享 争议解决 作为一种对自然人普遍征收的直接税，征管成本高一直是房地产税面 临的难题。高成本一方面是由于房地产税的征管需要专业的评估机构以及 争端解决机制等配套措施，另一方面是由于房地产税是具有典型“受益性” 的税种，税收收入一般用于地方公共服务，因此与增值税等间接税不同， 纳税人对于房地产税税负的敏感度高，对房地产税的透明度、公平性提出 了很高的要求。为此，各国在房地产税征管权限的分配、评估征管机构的 设置上进行了大量的探索，并且引入了纳税人自我评估、信息公开等做法， 尽可能地降低房地产税征管成本，提高房地产税的接受度。 一 房地产税信息共享制度 批量评估技术的发展使得房地产税统一评估成为可能。与传统意义上 的个案评估不同，批量评估要对一定范围内、具有相同特征的一组房地产 建立统一的模型，从而反映市场供求对这一组房地产的影响。任何成功的 批量评估系统都依赖于可靠的数据，用以构成、更新、协调评估模型，因 此，对评估所需数据的搜集和管理以及保证数据质量都至关重要。所需数 据要素通常包括：房屋所有权、用途、土地和房屋的物理特点、区位、交 易数据、收益和费用以及其他相关市场数据等。 现实中，上述不同类型的评估数据往往分散在不同的机构中，有政府 部门，如不动产登记管理、工商、税务、审计等部门；也有非政府部门， 如不动产交易中介公司、银行等。这种情况常常会导致一些国家，尤其是 发展中国家和转型国家在房地产信息采集过程中面临“信息孤岛”的难题。 为了解决这一问题，协调各机构，特别是政府各部门之间的工作，确保评 估机构能够及时、全面地获得所需的评估信息与数据，各国采取的办法主 要有两种： 一种是在房地产税税法或评估法中对各部门提供房地产税评估涉税 信息进行规定。如南非新《财产税法》有关税基评估的部分对各部门提供 涉税信息的义务进行了明确；加拿大不列颠哥伦比亚省《评估法案》赋予 该省评估局收集房地产税评估相关数据的权力。具体来看，省评估局主要 从以下渠道获得所需有关数据：从地方政府获取建筑许可证和建筑平面图 等信息；从土地产权与测量局、房地产协会及抵押贷款住房公司获取房地 产交易数据；从房地产复议申诉等机构获取房屋重新评估情况。此外，还 通过纳税人自主填写的申报表了解住房、纳税人家庭收入支出及房屋交易 情况等信息 。 另一种是建立全国性的信息共享中心。这方面成功的典型案例是立陶 宛的国家登记中心，该中心负责房地产地籍的管理与房地产登记，主要职 责包括：房地产地籍与登记管理、建筑物与土地地籍调查、地址登记与管 理、房地产批量评估与市场分析、地籍地理信息系统的管理与维护、法人 实体的登记与管理、官方信息公布，等等。该中心建有房地产登记信息系 统，该系统是一个覆盖所有房地产类型的独立的数据库，整合土地登记和 房屋登记的数据，并与地理信息系统结合，以地理空间为基础储存地籍数 据。房地产登记信息系统还与其他基础信息相连，包括人口信息、法人实 体信息、地址信息、抵押贷款信息、文物保护信息、林地信息以及自然保 护信息。该中心向地方税务管理部门提供房地产税评估与管理的必要信息， 并且根据纳税人的请求免费提供计算房地产计税价值的数据摘要。该中心 的批量评估结果会在其网站上公布，纳税人可以输入房地产惟一的编号进 行查询。 在信息共享过程中，一个新的趋势是政府数据的公开和新技术的采用。 地理信息系统（GIS）、3D 技术等在英美发达国家都已经运用到房地产税 评估中。在美国，计算机批量评估系统中除了税务机关的基础