各评估价法.doc

一、市场法、 市场法也称 HYPERLINK "/doc/6803908-7020806.html" \t "_blank" 市场价格比较法(market approach)，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种 HYPERLINK "/doc/5779526-5992308.html" \t "_blank" 资产评估方法。 应用市场法进行资产评估可分三个步骤:市场调查，选择参照物;因素比较，调整差异; HYPERLINK "/doc/40760-42589.html" \t "_blank" 综合定价。 二、收益法 社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用 在 HYPERLINK "/doc/448276.html" \t "_blank" 欧美发达国家中，对于资产交易中的 HYPERLINK "/doc/5902749.html" \t "_blank" 企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。 运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断，对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。 三、成本法 成本法(cost approach)房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 四、假设开发法 : HYPERLINK "/doc/6734921-6949289.html" \t "_blank" 房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余。 指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。 传统方法公式： 待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－ HYPERLINK "/doc/1550374-1638879.html" \t "_blank" 管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费 估价步骤 1、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳的开发利用方式； 3、估计开发建设期； 4、预测开发完成后的房地产价值； 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。 五、重置成本法 就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的 HYPERLINK "/doc/5390688-5627337.html" \t "_blank" 评估对象，所需的 HYPERLINK "/doc/655950-694333.html" \t "_blank" 全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。 重置成本法的基本公式为: HYPERLINK "/doc/1711647-1809583.html" \t "_blank" 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 HYPERLINK "/doc/1711647-1809583.html" \t "_blank" 评估价值=重置全价× HYPERLINK "/doc/6778006-6994027.html" \t "_blank" 成新率 设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有 HYPERLINK "/doc/1711647-1809583.html" \t "_blank" 评估价值=重置成本×(1-综合贬值率) (1-2) 评估中，通常将(1-综合贬值率)称为 HYPERLINK "/doc/6778006-6994027.html" \t "_blank" 成新率。所以，上述公式可写成 HYPERLINK "/doc/1711647-1809583.html" \t "_blank" 评估价值=重置成本× HYPERLINK "/doc/6778006-