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旅游小镇“去地产化”，开发商、地产商怎样开发最赚钱？ 绿维文旅 受国家关于“去地产化”政策的影响，“地产”在旅游界以及特色小镇建设中成为一个敏感的词语。但是，旅游小镇的开发离不开地产，只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会有住宅地产的开发。甚至，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。错的不在“地产”本身，而在于如何开发。 绿维文旅认为，新型城镇化建设中，旅游小镇地产开发形式主要分为土地一级开发、PPP模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发、泛旅游地产产品开发。本文结合实践经验，创新提出了旅游小镇地产的开发思路、开发策略，并根据承载功能的不同，归纳总结了旅游小镇中的五种地产产品类型及开发要点。 旅游小镇地产开发思路与策略? 一、旅游小镇地产开发思路 绿维文旅认为，旅游小镇的地产开发思路，应从找准发展方向、创新权益归属、运用互联网思维、创新打造吸引核、产品结构创新五个方面入手。 1、找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化 在综合开发的背景下，度假地产投资商要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游小镇开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。 ? 2、创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹 旅游地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离；二是度假交换的问题；三是经营的问题；四是高总房价的问题。面临这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，是旅游地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。 3、运用互联网思维：结合业态，整合资源，合作发展 房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合；二是要用互联网思维去整合；三是合作发展。这就需要旅游小镇的开发商，第一要有互联网思维；第二要将这些技术进行整合；第三要忠于旅游小镇独特的生活方式。 4、创新打造吸引核：包括主题乐园、大型 ? 演艺、新建小镇、博览/?博物馆聚集群落、酒店目的地、运动聚集等 核心吸引力的成功打造实现了聚集的需求，从而带来地产的升值。地产的升值又进一步聚集了人气，形成良性的循环效应。旅游引爆项目吸引集聚的游客，被引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，带动休闲商气，是土地价值升值的关键。 5、产品结构创新：形成“持续经营产品 + 销售型房地产品”的产品结构 旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类丰富，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。旅游地产在开发过程中，要注意业态的多样化，引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态，完善产业链条，未来旅游地产的竞争也将是产业链价值的竞争而不是单一项目的竞争。未来旅游地产开发很难由一家企业独立完成，品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。 二、旅游小镇地产开发策略 绿维文旅认为，旅游小镇开发地产的策略包括资源开发策略、产品开发策略、运营模式策略及地产商定位策略。 1、资源开发策略 绿维文旅认为应以文化特色为吸引核，做好环境和景观。特色的景观环境将带给旅游者、置业者视觉的冲击，而特色的文化将带给旅游者心灵的震撼，达到引领全新生活理念的深层意义。 ? 旅游小镇地产资源开发策略 2、产品开发策略 旅游小镇开发中，旅游地产是其有力的基础支撑，新型旅游地产的发展强调旅文体康养商的地产综合开发。针对目前旅游小镇开发的现状，应从合理布局、项目创新、强化参与体验、强化服务配套四个方面来进行提升。 旅游小镇地产产品开发策略 3、运营模式策略 基于旅游小镇开发中面临的旅游地产发展现状，绿维文旅提出融资创新、大运营观、品牌意识、运营创新四个提升方法。 旅游小镇地产运营模式开发策略 4、地产商定位策略 旅游地产商在地产开发上的产品层级、综合性以及土地一二级开发间的互动越来越强，对旅游产业的参与越来越深，对旅游产业的开发运营能力越来越强，对区域发展的驾驭越来越娴熟。 旅游小镇地产商定位策略 ?这两个方面结合，形成了旅游地产商自我定位的大幅度升级。 旅游小镇地产开发形式 一、新型城镇化建设中的旅游地产开发形式 新型城镇化建设中，旅游小镇地产开发形式主要分为土地一级开发、PPP模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发、泛旅游地产产品开发。 1、旅游城镇化中的土地一级开发 所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。旅游地产土