商品房买卖合同纠纷司法解释实施.docVIP

买房纠纷有了说法，商品房买卖合同纠纷司法解释实施 新华社北京5月6日电 最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安 置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品 房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对 房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为， 明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 　　出台背景 　　最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案 件。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已 经成为社会关注的焦点。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷， 依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民 法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。 　　 ●房子“缩水”3％合同难以解除 　　买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。而在现实中，有 些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人 民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。 　　根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按 照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。 　　除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑 面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定 或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除 合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面 积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照 约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买 房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房 价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开 发商双倍返还买房户。 　　●到期不给房产证可申请赔偿 　　将于6月1日施行的司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期 限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责 任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为 尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房 屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以 按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计 算。 　　●房产商违约欺诈将代价沉重 　　将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现 的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订 立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立 后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。 　　司法解释第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔 偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒 没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所 售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房 屋的事实。 　　●商品房质量严重购房合同可解除 　　如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房 屋买卖合同。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释”作出的规定。 　　将于6月1日施行的司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房 户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在 质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修 复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修 复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。 　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用