南京跟府奥园项目前期策划提报方案计划_146ppt_xxxx.pptxVIP

一、市场环境分析（一）河西板块环境分析 河西板块概述 南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙江片区，中部江东片区，南部奥体片区。 北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已经形成。 中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。 南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市中心，与新街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展（本案正是位于奥体南部，规划CBD二期南端）（一）河西板块环境分析河西板块总体市场分析河西板块05、09年供应量超过120万平米，其他年度供应量在90万平米上下徘徊；河西板块销售量高潮出现在2006年，成交167万平米，08年遭遇滑铁卢，成交仅为66.67万平米，但随后09年成交再次突破130万平米，良好的发展预期使得总体上供不应求；河西板块成交均价每两年进入一个平稳期，但2009年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅，达到15000元/平米水平。05-09年河西板块商品住宅量价走势（一）河西板块环境分析河西板块供销比分析　2005年2006年2007年2008年2009年合计上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供销比1.79 0.59 0.69 1.22 0.89 0.94 从05-09年整体供销情况来看，市场处于供小于求的格局，供销比仅为0.94；其中虽然05、08年经历楼市调整，板块供销比大于1，不过其他年度均出现供不应求的市场现象，尤其是06、07年从供销比上反映的更为明显。（一）河西板块环境分析2010年1月市场迅速退烧，价格存在振荡可能河西板块09年1-6月市场整体上行，整体趋势稳定。进入7月后价格突然拉升，同时上市量短期内有效放大，市场呈现供销两旺的局面。与此同时，7-11月发现一个现象，虽然成交量在高位运行，但整体处于下降趋势，除了存在供应不足导致以外，价格的快速提升对于市场来说需要一定的接受周期，12月份成交量再次拉高，奥体南部中北品尚以河西较低价格开盘功不可没。河西价格在快速上涨之后遇到了坎，低于这道坎的项目销售较好，高于这道坎的项目销售较差，初步判断这道坎在16000元/平米价格水平09年至今河西板块市场走势** 2014年青奥会落户南京为河西发展提供再次腾飞的机遇（一）河西板块环境分析龙江片区自05年之后由于开发用地的不断减少，上市量不断下滑，从而导致成交量逐年下降，所占板块比重也不断减少，需求被大量压制，05-09年整体供销比为0.86。江东片区05年以前经历过一轮城市发展，此后06、07年片区发展几乎停滞，08、09年随着万达广场带动了区域商业配套的升级，新一轮的发展正式开启，需求较为旺盛，05-09年整体供销比为0.90。奥体片区自04年开始开发，随着土地不段减少，上市量也出现下行趋势，但毕竟奥体片区储备土地较多，因此下降的幅度并不明显，目前奥体片区开发主要集中在奥体南片，环奥体周边已无太多开发用地，05年-09年整体供销比0.96。河西板块子片区供销分析05-09年龙江片区供销状况05-09年江东片区供销状况05-09年奥体片区供销状况（一）河西板块环境分析未来供应量——（已开发项目未售）奥体片区110万平米江东片区67万平米龙江片区3万平米经过统计，河西板块在售项目仍有180万平米未开发，这部分房源将集中在未来3年内上市，其中奥体片区是供给主力。（一）河西板块环境分析未来供应量——已出让土地可开发奥体片区91万平米江东片区35万平米龙江片区73万平米经过统计，河西板块已出让（尚未开发）地块未来有199万平米体量可上市，预计这部分房源集中在未来5年内上市，奥体片区仍然是供给主力。 龙江片区虽然未来供应量虽然高达73万平米，但仅中海凤凰西街项目就56万方，其余地块仅能提供不超过17万平米房源。（一）河西板块环境分析未来供应量——总体供应量在售项目未售与出让土地未开发合计 河西379万平米奥体201万平米3-5年供给量 河西180万平米奥体110万平米 河西199万平米奥体91万平米根据已出让未开发土地统计根据在售项目未售统计（二） 城中板块环境分析05-09年城中板块供销分析城中板块05年-09年期间上市量均在较低的水平运行，受困于城中土地稀缺，供应量一直无法得到有效提升，此外城中板块投资酒店式公寓占较大比例，而普通住宅却相对