平房四合院和地下空间出让评价技术有关问题的说明.PDF

平房四合院和地下空间出让评 估技术有关问题的说明 史源英 为什么要研究 采用了两种方法。距离相临的宗地，基准地价系数修正法结果 接近，另一种方法差距较大，经权重后，评估结果相差较大。 难以判断合理的地价。 怎么办 市局利用处委托协会进行研究，让拿出个办法。协会以课题方式， 邀请10名专家成立了课题组： 高千里、邓峰、刘俊财、王世春、袁峰 白龙吉、张红、厉亚楠、张桂芸、史源英 在市场处和地价科的支持下完成了课题研究，并经过承办项目的 估价师的两轮试算，多次修改后发布。 该课题参照20号文和请示了中国土地估价师协会，以专家签字形 式发布，估价报告可以将该成果作为附件，对估价思路提供依据。 研究思路 首先，找出评估中的异同点。 每一位估价师对自己的报告都作了解释，不存在对错。问题出在“选择” 上：估价思路、方法选择、主要参数选择、权重这几方面。 课题的研究思路比较清晰：归拢，将多种选择归拢在一定的范围内，应 明确的明确，不应明确的提供选择范围。 其次：找依据。估价目的是满足土地出让评估地价的需要。估价依据不 能离开： 《城镇土地估价规程》 （GB/T8508-2014 ）和 《国有建设用地 使用权出让地价评估技术规范》 （国土资厅发【2013 】20号）。 在确定总地价款时，根据宗地情况，依据北京市国土资源局 《关于出让 国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告》。 第三：参照北京市基准地价和北京出让土地中计算方式，提出地下空间 价格评估的思路。 平房四合院 • 一、评估方法： 基准地价系数修正法（必选）、剩余法、收 益法、市场比较法和成本逼近法。 应选用三种方法评估。 剩余法（评估现有不动产中所含土地价格）= 〔（不 动产交易价格-房屋现值-不动产交易税费）/(1+ 管理费率+投资利润率+利息率）× （1+契税及印 花税率）〕 平房四合院 • 二、评估价格形式 容积率小于1.0的，采用楼面单价测算。 1.地价表达形式：楼面单价 2.减少建筑面积差距对地价的影响 平房四合院 • 三、评估的主要参数 • 剩余法中开发周期为一年，投资利润率20- 30%，开发程度为“七通一平”。 • “七通一平”：区域平均开发程度。 平房四合院 四、基准地价系数修正法结果权重不低于30%。 五、出让底价建议 估价师应调查可比较案例的成交信息，并提出出让底价建议， 出让底价应不低于宗地所在级别基准地价低限修正后的 结果。 六：其他 本说明自发布之日起施行，由北京房地产估价师和土地估价 师与不动产登记代理人协会负责解释，有效期为1年。 时间：2016年12月29 日 地下空间协议出让 • 一、评估方法： 基准地价系数修正法（必选）、剩余法、收 益法、市场比较法。 应至少选择两种方法评估。 地下空间协议出让 二、评估思路 先选择适宜的评估方法评估地上楼面地价，然后各方法分别进行地下空间修 正，最后综合确定地下楼面地价。 基准地价系数 地上楼面地价 修正法评估结 其他方法评估 结果 果 修 修 正 正 基准地价系数修正法 其他方