大深圳卷片区规划成就未来深圳龙华升值潜力巨大.PDFVIP

《中原地产红皮书2012》大深圳卷 第 11 章 片区规划成就未来 深圳龙华升值潜力巨大 深圳中原市场研究部 王飞 11.1 龙华新区概况 龙华新区位于长条形深圳的中轴位臵，南面紧邻土地稀缺、人口最为密集的福田区，一直有人将龙华称为福田的后花园。 同时龙华新区还东临龙岗，西接南山、宝安、光明，北邻东莞，地理位臵可谓是得天独厚，四通八达。 11.1.1 城市定位升级 2011 年 12 月30 日，龙华新区正式挂牌，下辖民治、龙华、观澜、大浪四个街道办，“龙华”由原来一个20 平方公里 的辖区，范围一下子扩展到 175.58 平方公里，足足占了深圳市总面积的 10%左右。新区的定位由原来的深圳的城市副中心 提升为深圳的中轴新城，深圳的城市发展开始由一路西进转变为北上，而龙华新区将承载北上扩张和发展的直接利好。 政府在新区工作会议上宣布５年内将投入 2000 亿元，大手笔推进“一中轴九片区”建设。“一中轴”：以梅观高速、观 澜河、地铁四号线为中轴，叫“一路一河一轨”，构成贯穿南北的一个发展主轴。 建设两大功能核心。将深圳北站周边５平方公里片区建成龙华中轴新城核心区；将观澜横坑水库周边３平方公里片区建 成龙华新区科技文化服务中心。 提升三大转型升级示范区。将龙华清湖及周边４平方公里片区建成富士康转型升级示范区；将龙华人民路两侧 1.5 平方 公里片区打造成深圳新商业旺区；将大浪石凹及周边4.6 平方公里片区建成大浪时尚创意城。 发展四个战略性新兴产业基地。依托长安标致雪铁龙汽车项目，将其周边片区建成龙华汽车产业城；依托观澜高新技术 园区，将周边片区提升建设成观澜战略性新兴产业园；依托大唐宝昌燃气发电项目，将其周边片区建成大唐低碳产业示范园； 依托观澜版画基地、观澜湖高尔夫球会等，建设观澜文化产业园，打造文化创意、体育休闲、生态旅游产业集聚区。 11.1.2 区域交通配套 已落成的深圳北站交通枢纽位居新区的核心， 4 、5 号地铁线在此交汇，已确定开建的 6 号线也将由此向北延伸，广深 港高铁4 月已经直通长沙、武汉，未来将直通北京，还有厦深高铁和粤赣高铁也将聚集于此，加上长途汽车站、公交场站、 出租车场站以及社会车辆停车场无缝接驳，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽，强大的交通将带来巨大人流、钱流和经济 发展的机会，也将奠定龙华新区的深圳新门户地位。 政府近期更出台五大措施全面改造路网，多条主干道四通八达。五大措施包括：拓宽改造梅观高速并全面取消收费，北 移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连接彩田路和新区大道，与在建轨道4 号线共同构筑复 合交通走廊，连接福田中心区、上步中心区与龙华新城；新建五和大道-南坪连接线，以缓解梅林关交通拥挤；研究建设坂银 新通道，形成特区内外新的联系通道和公交主走廊。 未来5 年，龙华新区还计划投资260 亿元，完成龙观快速路、清平二期等25 个重大道路交通项目建设，完善城市快速 路网。 11.2 龙华新区房地产市场情况 11.2.1 区域房地产发展历史 由于龙华的地理位臵优势和片区不断发展，早已吸引了一众品牌房企们纷纷抢滩市场。目前已经在龙华新城开发项目的 上市公司和优秀国企、民企已经有超40 家，包括万科、金地、长城、中航、合正、莱蒙、鸿荣源、绿景、星河、港铁等，从 2001 年至今，龙华片区陆续开发销售的项目已超70 个，产品也从普通刚需小户到高端别墅洋房一应俱全。 《中原地产红皮书2012》大深圳卷 从片区项目来看，龙华房地产市场的发展历程大致可分为三个时期，即萌芽期、发育成长期和发展提升期。  2001 年以前，萌芽起步期 龙华片区住宅市场的起源可以追溯到 1993 年，当年“富豪花园”推向市场，主要面向港人销售，而后有“潜龙阁”等 项目推出，但发展相当缓慢。1997- 1998 年因为工厂增多，市场需求有所增加，推出了一些新的项目，主要满足本地工厂企 业员工的住房需求，此期间开发的楼盘，以小规模开发为主 ，品质不高，产品单一，几乎清一色的多层建筑。客户面也较窄， 市场处于一个萌芽和起步的阶段。  2001-2004 年，发展成长期 随着福田中心区的逐渐确立和成熟，龙华片区形象逐步改善，房地产市场趋好；另外，由于经济发展的需要，当地政府 也对房地产业进行了强有力的支持，市场开始出现如“美丽家园”、“风和日丽”、“大信花园”、“潜龙花园”、“星光之约”等