戴德梁行-南昌联发红谷滩中心区c-6项目研究探究策划成果汇报-267ppt.pptVIP

戴德梁行研究顾问部 [南昌联发红谷滩中心区C-6项目] 研究策划成果汇报演示 汇报内容 汇报内容 市场背景 市场背景 南昌市宏观社会经济——GPD、人口状况 南昌市宏观社会经济——人均GDP、人均可支配收入、零售总额 南昌市城市规划——总体规划 南昌市城市规划——昌北新城规划 南昌市城市规划——红谷滩新区规划 市场背景 南昌市固定资产投资及房地产开发 房地产宏观市场——供需对比 房地产宏观市场——客户构成、空置状况 房地产宏观市场——价格比较 房地产宏观市场——销售速度比较（2004.12～2005.8） 市场背景 南昌市写字楼物业市场发展历程——分成四个阶段 南昌市写字楼物业市场供给特征 分布特征——沿河及商圈周边分布 供给数量——2003年起，南昌写字楼市场从多年的“沉寂期”步入了一个“勃发期” ，超过23万平方米 南昌市写字楼物业市场供给特征—— 标准层面积对比 南昌市写字楼物业市场供给特征——层高对比 南昌市写字楼物业市场供给特征——停车位配置对比 南昌市写字楼物业市场供给特征—— 电梯配置对比 南昌市写字楼物业市场供给特征——空调配置对比 南昌市写字楼物业市场供给特征——洗手间设置对比 南昌市写字楼物业市场供给特征——外墙装修对比 南昌市写字楼物业市场需求特征——客户状况 购买客户：以投资者为主，约占60%,其次是南昌当地企业，约占30%，其他客户约占10% 进驻客户：外地企事业单位驻南昌办事处与南昌本地企业各半。其中外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200米左右（代表楼盘江信国际大厦及财富广场）及1000平方米（代表楼盘金源大厦和出版大厦）左右；本地企业因实力存在较大差异，需求面积存在多样化，按实力及类型分可分为大中型企业、发展中的中小型企业、刚起步的小型企业及部分政府事业单位。 南昌市在售甲级写字楼客户状况 写字楼物业市场需求特征——代表性写字楼进驻客户状况 写字楼物业市场需求特征——代表性商住楼进驻客户状况 写字楼物业市场需求特征——专业写字楼销售情况 销售价格：近三年内，写字楼单价每年提升1000元/平方米以上，2005年单个项目均价最高达到7000元/平方米 形象良好的专业写字楼销售情况良好，销售率要明显高于其他写字楼，并且销售周期要明显短于其他写字楼 写字楼物业占用状况 占用率：70～90%，占用率较高 租金水平：30～55元/平方米·月 管理费：3.5元/平方米·月左右，中央空调费约6元/平方米·月 商住楼物业占用状况 写字楼物业投资回报状况分析 投资回报率保持在7～8%之间 形象好的写字楼投资回报率相对要高 竞争性分析 传统办公场所——商住楼 市场背景 商圈分布 大型商业供给总量——36.3万平方米，人均约0.2平方米 大型商业——业态形式以传统百货＋超市为主 竞争性分析——未来商业竞争压力增大，新增面积主要依靠新增人口吸纳 竞争性分析——红谷滩新区未来供给 南昌主要大型商业外景图 南昌主要大型商业外景图 市场背景 酒店式公寓概念界定 酒店式公寓是指具有“酒店式服务，公寓式管理”、定位于服务高端市场的住宅产品。其酒店式服务的内容一般包括家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、代订书报杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等。 不包括名为酒店式商务公寓而实际用途与写字楼无异的物业类型，也不包括目前南昌房地产市场上某些名为“酒店式公寓”而实质上并无酒店式管理服务的普通小户型住宅。 南昌市酒店式公寓供给特征——初级阶段 南昌市酒店式公寓个盘情况一览 需求特征——购买客户以投资者为主，入住客户以居住目的为主 南昌市酒店式公寓投资回报状况 竞争性分析 南昌市主要酒店式公寓外景图 市场背景 供应状况分析——供应量 2004年红谷滩中心区及周边区域11个楼盘共推出商品住宅7,229套，供应面积达到89万平方米。 这些楼盘总规划建筑面积合计约210万平方米，其中大部分楼盘采取分期开发的模式，若剩余未开发部分在2005年全部推出，2005年这些楼盘的新增供应将在66万平方米左右。 2005年红谷滩中心区及周边区域的新推项目有丰和都会，该项目建筑面积为1.9万平方米。 预计2005年全年红谷滩中心区及周边区域商品住宅的总供应量约为68万平方米，比2004年的供应量减少约1/4。 供应状况分析——建筑类型 片区商品住宅涵盖了多层、小高层和高层三种建筑形态。多层和高层住宅的建筑面积各占总供给量的40%，小高层的建筑面积约占20%，临江楼盘以高层为主 供应状况分析——户型比例 供应情况分析——户型面积 需求情况分析——销售价格 需求情况分析——购买者群体特征 购房者中，自用型客户约占80%；投资型客户在所有购买者中约占20% 购房者主要由以下四个群体构成： 本地公务员 企业中高级管理技术人员 个体经