上诉人巢湖市宏伟车辆有限责任公司与上诉人蒋顺兰因房屋租赁合同纠纷一案.doc

上诉人巢湖市宏伟车辆有限责任公司与上诉人蒋顺兰因房屋租赁合同纠纷一案 上诉人巢湖市宏伟车辆有限责任公司与上诉人蒋顺兰因房屋租赁合同纠纷一案 　　 　　 　　 　　安徽省巢湖市中级人民法院 　　民 事 判 决 书 　　??（2009）巢民三终字第420号 　　??上诉人（原审原告）巢湖市宏伟车辆有限责任公司。住所地：巢湖市世纪大道。 　　??法定代表人圣飞虎，该公司经理。 　　??委托代理人刘平，安徽蒋平华律师事务所律师。 　　??上诉人（原审被告）蒋顺兰，女，1964年10月出生，汉族，居巢区人，住巢湖市…… 　　??委托代理人徐业良，安徽天辰律师事务所律师。 　　??上诉人巢湖市宏伟车辆有限责任公司（下简称宏伟车辆公司）与上诉人蒋顺兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服巢湖市居巢区人民法院（2009）居民二初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏伟车辆公司的法定代表人圣飞虎及其委托代理人刘平、上诉人蒋顺兰及其委托代理人徐业良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 　　??一审法院查明：原、被告与2007年6月签订房屋租赁合同，被告将其所有的三间门面房出租给原告经营，约定年租金12万元，期限为五年，违约金5万元。合同履行期间，双方于2008年6月20日经口头协商，原告退出一间租赁房屋并用隔墙隔开，房租调整为每年8万元。原告于2008年6月20日将房租20万元支付完毕，后被告家人多次到原告经营处索要让出一间房的租金并影响了原告的经营活动，被告亦强行将隔墙拆除。 　　??一审法院认为：原、被告的房屋租赁合同依法成立有效，其间双方口头协议对合同的变更亦依法成立有效。被告辩称合同未变更与证人证言所称的事实不符，不予认定。鉴于现该合同事实上已难以履行，原告诉请解除租赁合同应予支持。但其诉请要求被告出具税务发票，不属法院主管范围，不予支持。考虑被告到原告处妨碍经营活动是因合同履行中发生争议引起，解除租赁合同 并非是其真实意思表示，故原告解除合同应适当承担相关违约金。依照《中华人民共和国合同法》第8条、第10条、第77条、第107条之规定，遂判决：一、解除原告巢湖市巢湖市宏伟车辆有限责任公司与被告蒋顺兰的房屋租赁合同关系；二、原告巢湖市巢湖市宏伟车辆有限责任公司给付被告蒋顺兰22000元，于判决生效后三十日内一次付清；三、驳回原告其它诉讼请求。 　　??宣判后，宏伟车辆公司与蒋顺兰均不服巢湖市居巢区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。宏伟车辆公司上诉称：1、蒋顺兰的行为违反了合同约定并造成上诉人的营业损失，应按照合同的约定偿付违约金并退还停业期间的租金，另蒋顺兰收取租金应出具税务发票；2、原审判令上诉人支付蒋顺兰违约金属程序违法。蒋顺兰上诉称：1、原审认定双方口头协议变更合同无事实依据，蒋顺兰亦未妨碍宏伟车辆公司的正常经营；2、原审认定合同已无法实际履行并判令解除合同属适用法律错误。3、因宏伟车辆公司单方违约致合同解除应向蒋顺兰支付下欠的40000元房租并承担50000元违约金。请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判。 　　??根据两上诉人的上诉请求，二审中双方的争议焦点为：1、蒋顺兰的行为是否构成违约，应否承担违约责任并退还宏伟车辆公司停业期间的租金损失；2、原审判令宏伟车辆公司支付蒋顺兰22000元违约金有无法律依据；3、双方是否口头协议变更合同，蒋顺兰的行为是否构成妨碍宏伟车辆公司的经营活动；4、原审判令解除合同有无法律依据，宏伟车辆公司应否向蒋顺兰支付下欠的40000元房租并承担50000元违约金。 　　??上诉人宏伟车辆公司围绕争议焦点1、2向法庭提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明蒋顺兰与宏伟车辆公司签订房屋租赁合同，租期为5年，年租金12万元。2、三张收条，证明圣飞虎于2007年6月20日交纳2007年7月1日-2007年12月31日的房租60000元，2007年12月4日交纳2007年12月份-2008年7月5日的房租60000元，其于2008年6月20日交纳了剩余两间门面租金8万元。3、照片一组及出警记录若干份，证明蒋顺兰婆婆多次拦门，蒋顺兰将隔墙打通，妨碍了宏伟车辆公司正常经营。证据4、三份证人证言，证明宏伟车辆公司起初承租三间门面房，后双方口头协议退了一间门面房，蒋顺兰反悔，叫其婆婆去宏伟车辆公司闹事，阻碍宏伟车辆公司正常经营。 　　??上诉人蒋顺兰对证据1、2的真实性、合法性不持异议，但认为与本案没有关联性，证据2的第三张收条不能证明双方口头协议变更合同，房租可以提前支付，宏伟车辆公司主张变更合同应当提供书面协议。证据3照片及出警记录不能证明蒋顺兰的婆婆在门面房闹事导致宏伟车辆公司无法经营。证据4证人证言效力较低，不能仅凭证人证言证明合同发生变更，宏伟