福州市购房区域选择调研策划书.docVIP

建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始 福州市购房者购房区域选择市场调研计划书 指导老师：陈哲 系别：工程管理系 专业：房地产经营管理 组员：杨斌 吴英 王秀红 罗娥英 组长：江石祥 调查设计 （一）、调查背景 地段对房价的影响是不言而喻的，地价占房价的大部分比重(据调查：地价占房屋开发成本的40%~50%)，根据级差地租理论，在城市中不同区域地价有着极大差别，从而不同区域房价也各有差别。 土地是稀缺的不可再生资源，地块特有异质性，了解政府的政策规划、购房者的需求及地块的周边环境，对于房地产开发公司获取利润和企业发展有着极为重要的意义。 随着人民生活水平的提高，政府土地政策的改革，城市规划的不断合理完善，人们为了追求更加便捷舒适的生活，将会对住房区域有明确的要求。从地块的选择做起，将品牌做大做强，这是房地产开发公司的一大发展方向，也是我们应该深入思考研究的课题。 （二）、调查目标 1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的数据统计分析，充分了解福州市住宅房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，及不同区域房地产对项目的影响，对项目的现有规划提出建设性建议，合理选择项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2、根据对商业房地产区域选择调查研究分析，对后续公司项目的整体策划，提升该项目的竞争力提供有力支持。 3、随着全国现代化建设，为了更好的为福州市城市现代化建设做贡献，充分了解福州市市民对住宅消费的需求及住宅区域选择，进行了“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始！”实地公开问卷调查，将项目进行最前期地块推广，获得广泛的公众认知度和关注度，树立我公司的品牌形象，提升福州经济生活水平，成就我们梦想的城市。 （三）、调查内容 1、对福州市宏观环境的调查 近年来本市总体经济发展状态 本市有法律效益市政规划及未来五年内城市建设主要发展方向 福州市房地产基本现状 未来五年内政府能提供地块基本情况（区域位置、面积、周边环境、及建房标准要求等） 2、房地产开发公司自身情况调查 公司社会形象（售后服务、业主评价、物业服务及社会认知度） 公司的实际经济实力和管理团队（流动资金、负债状况、股东组成、员工能力概况、在房地产行业竞争力比较） 公司近五年已建成住宅基本情况（销售量、销售价格、所建项目区域、销售情况对比及原因分析等） 3、房地产市场需求调查 购买人群 未来五年内市民置业意向 购买偏好（选择地段、这些地段能接受价位、交通状态、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 支付能力 对物业配套的需求 4、竞争市场调查（总体对比） （1）地块竞争 未来可能与我们公司竞争购买地块的开发公司基本情况（流动资金实力、固定资产实力及股东组成等）。 （2）选择地块竞争项目基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备 物业管理公司及物业费用 （3）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略 （四）、调查范围及对象选择 调研范围：福州市区 调研对象：福州市在未来五年内准备用于房屋建设地块、及准备拆迁重建地块，福州市广大市民（专家、建筑方面高校教师及学者进行访谈）、已建成商品房及将要进入拍卖市场地块等。 （五）调查方法 1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、公司自身情况调查 有关人员访谈 相关资料收集整理 市民专项问卷 3、需求市场调查 实地公开问卷调查（1000人次，将福州市分成区块分地问卷） 实地公开问卷之后，实行抽奖奖品分发方法，将奖项分为一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司对产品选择认真，使得他们有足够的吸引里。 入室主体问卷（500次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） 4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈 调查组织与实施 时 间 安 排 工 作 内 容 2010年12月13日 就现有规划方案专项讨论会。 2010年12月14日