深圳白石洲沙河项目业态策划案.docVIP

策划报告 REPORT 沙河假日项目 业态规划报告 内容摘要： 本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。 关键词： 酒店公寓 高档写字楼 业态规划·阅读导图 沙河项目业态规划报告 项目地盘分析 区位和面积 交通通达性 可视性 周边大型项目功能 项目SWOT分析 市场综合研究 深圳市经济环境概括 产业发展 城市建设 业态业种规划 商业模式的建议 业态业种配置计划 酒店市场调研 2008年深圳旅游业现状 项目市场定位 产品设想 写字楼市场的综合研究 经济形势商业写字楼相对于深圳其他功能区（华强北、东门商圈等），华侨城区域有着非常明显的特征。它是集“旅游、娱乐、创意、文化、展览、休闲为一体，配套有商业、住宅、商务、学校等服务设施的多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。华侨城区域建成多年，是深圳的重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。 面积 本项目占地面积：11330平方米建筑面积：10平方米公寓住宅面积：9338平方米写字楼面积：平方米商业面积：11平方米其他：2722平方米2008年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值2249.78亿元，同比增长17.60%，占全市工业总产值的14.19%；高新技术产品产值2134.07亿元，同比增长17.51%，占全市高新技术产品产值的23.36%；工业增加值490.33亿元，同比增长22.99%，占全市工业增加值的13.55%；出口112.31亿美元；实现税收119.78亿元。高新区每平方公里工业总产值196亿元、高新技术产品产值186亿元、工业增加值43亿元。劣势 项目临近白石洲村 本项目建筑物北侧和西侧临近白石洲村，聚集大量打工者人群，对本项目形象、周边环境会产生负面影响； 内部格局不完善，实用率偏低 停车位偏少本项目近2000个单位，仅有450个停车位，略显紧张 周边不太形成写字楼商务区，距离罗湖、福田、南山密集的商务区均有一定路程 房型面积较小，部分房型需要改造 机会 金融海啸后，国家大力扩大内需，给沿海地区的深圳带来巨大的商机 随着深港西部通道的开通，深圳市大力发展南山区商务中心，华侨城区域作为南山区成熟的商务中心，享有极大的商务资源 本项目旁边的益田假日广场作为集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型休闲购物场所，为本项目带来大量的消费需求 华侨城的旅游经济发展蓬勃，为本项目带来巨大的商业资源 威胁 未来本片区内将有不少大型商业项目推出，市场竞争白热化 作为商业项目，项目地区综合影响力以及对大企业的吸引力不及成熟商圈地区 市场综合研究 本节关键词 ︳Keywords 经济环境 产业发展及未来契机 深圳市经济环境概括 深圳共设6个行政区，罗湖、福田、南山、盐田（特区内），宝安、龙岗（特区外）；2008年新设光明新区，虽归属在宝安区，但设置专门机构由市政府直接管理。2008年全市年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%。其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26.0%；非户籍人口648.76万人，占比重74.0%。全市六区人口分布见表1。 表1 年末全市常住人口 单位：万人 ? 　 常住人口 　 户籍人口 非户籍人口 全 市 876.83 228.07 648.76 福田区 119.01 56.22 62.79 罗湖区 87.89 41.08 46.80 南山区 97.22 44.58 52.64 盐田区 22.52 3.96 18.56 宝安区 351.44 44.53 306.90 龙岗区 198.76 37.69 161.06 户籍人口出生率14.12‰，比上年减少0.42个千分点；死亡率0.98‰，减少0.11个千分点；自然增长率13.14‰，减少0.31个千分点。 年末全市在岗职工人数198.35万人，增长2.8%；全年在岗职工工资总额867.41亿元，比上年增长18.2%。全市在岗职工年平均工资43454元，增长12.0%。 居民生活水平和质量提高。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入26729.31元，比上年增长10.0%，扣除物价因素，实际增长3.9%。居民人均消费性支出19779.09元，增长7.1%，实际增长1.1%。恩格尔系数为36.0%。 年末储蓄存款余额4