成都华润社商业系统研究客户调研报告.ppt

运营方-优品道案例赢利测算 销售方式 年度 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 收入总计 备注 卖产品方式 出售单价（元/平米） 10000 11000 15000 20000 25000 30000 　 土地增值税 销售面积（万平米） 2 2 2 2 2 1 　 项目正现金流(亿元) 2 2.2 3 4 5 3 19.2 贴现至2012(亿元) 2.3 2.5 3.3 4.2 5.2 3 20.5 卖资本方式 出租率 50% 70% 80% 90% 95% 97% 　 无土地增值税 平均租金（元/平米/月） 60 80 100 120 150 200 　 年租金收入（亿元） 0.4 0.7 1.1 1.4 1.9 2.6 8.1 8%回报直接估价（元/平米） 9000 12000 15000 18000 22500 30000 　 增加金融预期正式估价 10000 12540 19432 22800 26719 34200 　 出租部分7折抵押贷款 　 　 12.0 　 　 25.5 　 融资费用（11%） 　 　 1.3 1.3 1.3 2.8 　 还款 　 　 　 　 　 12.0 　 项目正现金流(亿元) 0.4 0.7 11.7 0.1 0.6 13.3 26.8 贴现至2012 0.5 0.8 12.8 0.1 0.6 13.3 28.1 土地增值税 其他抵扣成本 6500 6800 7200 7600 8100 8800 　 　 土地增值税应缴 3500 4200 7800 12400 16900 21200 　 适用税率 30% 30% 50%(15%) 60%(35%) 60%(35%) 60%(35%) 　 可能纳税（亿元） 0.2 0.3 0.7 1.0 1.5 1.0 -4.5 项目：优品道 商业面积：11万 对开发商而言，不同的销售模式，对资产运营溢价产生不同效果。优品道某负责人认为：在良好运营前提下，辅以合理融资手段，持有11万商业的价值超过了的同项目近60万方住宅销售总价值，并能合理避免土地增值税。 4. 社区商业与住宅价值双向关联 5. 社区商业不同阶段价值影响 6. 社区商业多方共赢分析 7. 基于定位导则指导下的设计导则 1. 本次调研设计及执行说明 2. 本次研究核心结论 3. 本次研究逻辑思路 租金溢价较高、增幅较快、稳定性较好 缩短商业资产成熟周期，提高商业资产增值能力 增强抗风险能力，促进资本循环良性运作 提升开发企业品牌形象，增强整体竞争能力 运营思想指导项目前期定位及规划 产品设计是后期运营思想的前置落地方案 吸引高档次的强势品牌入住，形成商家忠诚度 提高住宅、商业物业的销售溢价能力 运营管理服务 项目定位 产品设计 招商管理 销售管理 资产管理 品牌管理 现金流管理 资本管理 客户 有效降低客户重复购买成本、增加客户重复购买收益 ，释放购买力 提升客户粘性，形成品牌强势认知 增值服务 逻辑思想 功能模块 分类 性能关注点 相关设计技术参考指标 停车场 地上停车场 机动车 1、停车位与人行道互不干扰2、出入口与主干道良好接驳，避免拥堵 大中型社区商业建筑和社区商业街，应设置机动车室外公共停车场地或建筑物内部停车库，建筑面积1万平方米：6.5辆/k㎡, 建筑面积1万平方米：4.5辆/k㎡,购物中心(超市)：10辆/k㎡。 非机动车 1、必配，集中管理 2、核心区域不得停放 地下停车场 机动车 1、车位充足2、商业面积较大时，需设立多个出入口，否则易造成地上停车压力增大 非机动车 非必配 商业空间节点 入口 1、多个商业街入口设置保证不留商业死角2、入口导视清晰、显著，增强项目昭示性和客流引导性 步行商业街根据不同情况，应符合下列规定： 　　1、新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。 　　2、步行商业街长度不宜大于500m，并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。 　　3、步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火规范的规定，并采用安全的采光材料。 　　4、步行商业街两侧如为多层建筑，因交通功能而设置外廊、天桥和梯道时，应符合防火规范的规定。 　　5、步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 6、新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。 临主干道街道 1、少设乔木树景，避免遮挡店招2、少设大面积绿化带，阻隔客流3、绿化带设置通道直达商铺