北美购房网美国买房容易养房难!在美买房之后这样的管理就不愁!.pdfVIP

【北美购房网】美国买房容易养房难！在美买房之 后这样管理就不愁！ 俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。首先，如何购买到自 心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。 问题 1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购 房，有什么独到的优势吗？ 第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在 整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。比如说，你想要 在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。 这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之 前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。 第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。永久产权的好处是后代 可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一 代继承。如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。 通过 Zero 网站 2015 年 10 月份到 2016 年 10 月份的相关数据显示，房价的平均增长指 数大概是在 6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。 问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情 况购买房屋、由此引发的纠纷问题。 通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托 方式。 个人持有 个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当 然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。 房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承 给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。相反，如果个人遇到诉讼问题，比如 房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。那么在你名下的 其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。 联名持有 联名持有有两种形式分别是 Joint Tenancy 和 Tenancy in Common，两者的区别在于 Joint Tenancy 是一方去世了，产权自动转移给另一方，而 Tenancy in Common 是一方去 世了，产权转移给去世的一方的家人。所以，一般来说夫妻或者家人，会使用 Joint Tenancy ，而非夫妻、家人关系的合伙人会使用Tenancy in Common 。当然，当决定买 卖房屋时，需要产权上的每一个人都签字，合约才会生效。 公司持有 第三种是公司持有，公司名下的资产自然由公司来控制，公司是由董事来控制，董事 是由股东来控制，而一般董事也是股东本身。所以如果你是董事，你把房子买在公司 名下，任何事情实际上还是由你来控制、处理。 公司的存成非常简单，只要填一张表，更改董事或者股东就可以了。买在公司名下的 房子，归公司所有，房子的所有收益也归公司所有。由于公司是法律和税收的实体， 它有自己的税率。所以房子的盈利和亏损就是归公司的盈利和亏损，房子的净租金收 益、房子的资本增值收益都是按照公司的所得税税率来计算。 信托 最后一种，信托，信托有很多形式，家庭信托是比较常用的一种。信托主要有三个部 分组成，首先是信托管理人或者信托控制人，其次就是信托本身，第三就是收益人。 信托是美国富人经常用的一种商业工具。信托下面的资产，所有人归信托本身，就是 说里面的资产即不归个人也不归公司，尽管个人或公司会成为信托的管理控制人，尽 管这些资产名义上是在个人或者公司名下。但是信托里的资产唯一属于信托本身，由 于信托本身它不是属于一个商业实体，不是法律那种经营实体，所以说它不会接收法 律上的诉讼，因此，在信托内的资产可以得到很好的保护。 产权问题：case 1 在这里，关于产权的问题，我和大家分享几个 case ，之前有一个 case 是发生在南加州 的洛杉矶，当时一位国内朋友选择购买新房，经历看房，选房，然后贷款，房屋升级 等步骤，将近耗时四个月。其他步骤都已经完成了，也都没有问题，只差最后一步就 可以过户。 问题就发生在最后一步上，因为当时他购买的是新房，开放商要求买家做一个过户公 证，在加州购买新房的时候，有些开发商会要求买家做一个过户公证。如果本人不在 美国境内，则必须要求去美国理事馆做公证，而且还要把原件在指定的日期内邮寄过 去。 当时这位客户就比较犯难了，因为他在中国，就一定要去美国理事馆，但是他基于个 人的一些考虑，担心在美国理事馆留下投资购房的记录，就不太愿意去美国理事馆， 担心影响到他未来来美的申请签证。 还由于个人一些生意上的原因，没有办法及时来到美