dbc加州小镇商业部分营销执行方案社区商业.pptxVIP

市场调研回顾一 商业定位二 商业销售计划三 商业推广计划四一、市场调研回顾政策回顾近期宏观政策回顾：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头一、市场调研回顾政策回顾政策总体方向:短期内：政策来势凶猛，调控力度最大，寒流短时间内速降，市场成交量迅速下降，开发商有了09年的经济基础，仍在坚挺目前的市场报价，但是已经有部分项目销售报价出现明显降幅，预计住宅市场从量跌到量价齐跌，客户从等待、观望到预期价格跌幅，预期开发商从扛价到变相打折，住宅受到市场及政策影响最大。经济预测：遏制房地产价格上涨，加大中低档住宅供应量，最终达到政府预期的价格跌幅；政治目标：必须将房地产控制在一个较为合理的水平线。2. 长期目标：调整产业结构，降低房地产作为国民经济主要增长点的比例，在达到政府一定价格预期后，将房地产调整到较为理性的发展阶段。一、市场调研回顾商业市场回顾 8月北京商业成交量上涨，成交均价下滑。成交情况较好行政区为海淀区（5.12万㎡ ）、朝阳区（1.35万㎡ ）和房山区（0.57万㎡ ）、成交均价均维持在22000元以下，其中朝阳成交均价21295元/ ㎡，通州成交均价为18000元/ ㎡ ，成交情况不容乐观。一、市场调研回顾区域市场情况回顾北京ONE蓝调沙龙新华联家园当代名筑格瑞雅居时尚街区金隅7090瑞都国际广场新城阳光旗舰凯旋选取DBC加州小镇周边部分一手商业及二手商业项目进行市场调研瑞都公园世家一、市场调研回顾区域市场情况回顾项目名称商业类型体量总面积单套面积经营模式/价格业态北京ONE住宅底商（1层）40多套106万㎡首期开盘28万㎡40㎡-110㎡出售(价格未定)不可以做餐饮格瑞雅居社区配套商业（2层）　　220-300㎡ (剩余三套)出售：26000元/㎡不可以做餐饮当代名筑独立商业（2层）　　70-360㎡出售(20000元/㎡)部分可餐饮金隅7090住宅底商（1层）/2层60-80㎡/200-400㎡　出售：14000/㎡部分可餐饮瑞都国际商业广场商业中心　15万㎡366㎡出租：3元/㎡/天不可以做餐饮瑞都公园世家独立商业（1层）约60套2万㎡80-500㎡左右出租：2.50元/㎡/天不可以做餐饮旗舰凯旋200㎡出租：1.64元/㎡/天两层可餐饮新华联家园120㎡出租：2.51元/㎡/天无限制 蓝调沙龙2层505㎡出租：2.44元/㎡/天无限制新城阳光2层240-300㎡出租：1.83元/㎡/天无限制时尚街区商业街商铺（2层）200-250㎡出租：2.05元/㎡/天无限制根据对DBC加州小镇周边一手部分商业及二手部分商业进行市调，统计结果显示本项目周边在售商业（部分可做餐饮）价格范围为14000-20000元/平米，格瑞雅居因其地理位置较优越，周边商业成熟度较高，售价为26000元/㎡，区域内可做餐饮商业租赁价格为2-3元/ ㎡左右。一、市场调研回顾区域市场情况回顾商业新入市项目—金隅7090项目基础信息商铺类型：住宅底商 装修状况：毛坯 开盘时间：7月份商铺可售面积：4000㎡开间面积：30平方米-518平方米 物业管理费： 4.17元/平方米?月 开 发 商：金隅嘉业房地产开发有限公司地理位置：通州城铁八通线临河里站向东一、区域商业市场调研区域市场情况回顾商业新入市项目—金隅7090产品特点：销售价格说明：均价9000-18000元/㎡ 社区型商业 有上下水、电，无天燃气 7米层高铺位无预置隔板 现铺面积层高均价房源套数400㎡以上4米9000元/㎡——27㎡4米18000元/㎡仅一套56㎡7米15000元/㎡3-4套50-60㎡、80-90 ㎡4米13000元/㎡——项目推广监测： 短信“金隅七零九零商业限铺限量发售，30-500㎡满足不同经营需求，独具特色的loft挑高，敬请咨询财富专线 商业定位二项目周边城市功能分析本案住宅业主分析商业产品分析商业定位二、商业定位项目周边城市功能分析 住宅：项目西侧住宅区较多，瑞都公园世家、本岸小区、群芳园小区、启明星苑小区，且本项目集中较多年轻时尚人群，集中生活便利性、服务性消费需求； 学校：项目西北角北京育才学校、中央音乐学院附中综合艺术部通州分部、南部有东方双语幼儿园，集中儿童用品、学生用品及音乐专业用品消费需求； 公园、艺术：项目西北角梨园主题公园、通州综合体育中心，韩美林艺术馆，集中城市休闲、运动消费及艺术品消费； 企业：项目北侧同仁堂通州分公司，集中部分商务宴请消费需求住宅学校公园、艺术企业项目周边项目商业功能较为简单，商业客群以常驻区域年轻人为主，消费力以住宅区的生活性消费为主二、商业定位本案住宅业主分析项目业主的年龄层以26-35岁之间为主，年轻人是本项目的主要目标客群；本项目业主的置业目的以首次置业的刚性需求为主，多次