Reits房地产信托基金简介.ppt

Company Logo LOGO ARE YOU READY FOR REITS? REITs在中国 REITs优势 REITs介绍 一 二 三 （1）REITs是什么？ REITs是房地产信托投资基金的简称，REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。  1 2 3 4 每年至少将收入的90%分配给股东 至少有100个股东，其中前5大或更少的股东持股不能超过50% 至少90%的总收入必须来源于租金和抵押利息收入，或出售财产、持有的其他基金份额以及其他房地产资源所得 总资产的75%是房地产资产或者房地产抵押、现金和政府债券 一、REITs介绍 （2）REITs以商业和工业地产为主要投资对象 从国外成熟市场经验来看，房地产信托投资基金的投资标的主要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。（下表为新加坡及香港REITs持有国内物业情况）  （3）典型REITs结构 基金管理公司 项目母公司 资金方 SPV 评估公司 第三方担保 评估 托管银行 信用增级 资金托管 股权卖断 股权回购 收益权 资金 相关物业 二、REITs优势 （1） REITs和房地产直接投资相比的优势 REITs 房地产直接投资 流动性 高度的流动性 流动性差；出售物业的难度大且交易成本很高；出售物业可能是变现的唯一途径 收益稳定性 收益平稳，受房地产总体市场的影响较小，波动性小 受房地产总体市场的影响较大，价值和收益大起大落；也有可能有较高的收益，但收益不稳定 管理方式 由房地产专业人士管理；管理层在房地产投资信托中占有很大的股份，能有效防止管理层与股东之间的黎以冲突；投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道 投资者要自己介入房地产的具体业务；花费的时间和精力过大；聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突及因委托产生的道德风险；投资者没有便捷的融资渠道 物业类型 物业类型多样化；物业所处地区的多样化；资产多样化 受投资资本规模的限制，物业一般集中在一种或几种类型上；地区集中，资产单一 投资风险 能有效抵御市场变化和通胀变化的风险；投资风险小 受各种变化的影响大；投资风险大 （2）　通过REITs融资的优势 REITs不仅资金来源广泛,而且由专业人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。 对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。 对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的融资，不会增加企业的债务负担；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。 （1）REITs在中国的能 REITs可以为中小投资者提供一个更安全、收益更高的投资渠道，使其分享房地产业高速增长的巨大收益，同时，可以拓展基金的资金来源。 （1） 由于中小投资者投资渠道的缺乏，大量民间资金分享房地产市场增长的利润时，只能投资于住宅，谋求将来高价变现带来的高额回报，但是基于目前政府一系列限制炒房的投资政策，大量的民间资金需要更合适的房地产市场投资工具，可以引导民间资金用于工业、商业以及基础设施的建设。 （2）发展REITs（尤其是公开市场的房地产投资基金）可以使普通百姓通过资本市场参与房地产（特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和物流园区）的投资。与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，通过REITs投资房地产成本小、流动性强、市场更透明公正。  三、REITs在中国 （2）REITs在中国的不能 REITs可为开发商提供新的融资渠道，但不能成为主要渠道 受益于中国广大百姓消费需求的增长，以及中国商业地产丰厚的收益回报，促使中国的商业地产进入高速发展的时期，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都成为了商业地产的投资关注点； 基于商业房地产市场有旺盛的投资需求，但是国内房地产开发融资渠道单一的环境下，REITs可以减少房地产开发商对银行信贷的高度依赖性。 针对REITs 的运作模式 ，它 更多地是对所投资房产所能产生的稳定的现金流（如租金、房产抵押贷款利息受益等）感兴趣，它以房地产具有良好而又稳定的长期回报收益的资产为基础，所以REITs 并不适用 于