-精选版新形势下房地产企业融资实务和创新.ppt

业务类型 * 还本付息 发放贷款 付息 转让款 转让信托受益权 质押担保 分配信托利益 设立资金信托 优先级投资者 劣后级投资者 资产支持专项计划 管理人 信托计划 原始权益人 借款人（项目公司） 标的物业 抵押担保 CMBS交易结构图 股+债 付息 优先级投资者 劣后级投资者 资产支持专项计划 管理人 私募基金SPV 项目公司 标的物业 抵押担保 类REITs交易结构图 发起人 商业地产资产证券化的两个主要产品 交易结构：CMBS和类REITS * 资产证券化的操作流程 设立SPV 资产转让 信用增级 信用评级 审批 发行 维护和偿还 基础资产 券商/基金子公司资产支持专项计划 * 我国房地产资产证券化的前景 更多试点； 含办公楼、商场、工业厂房、宾馆等； 从偏债权的多到各类股权（纯股权型REITs)及债权（包括MBS）等； 法律主体地位确立； 税收等创新。 * 4.2 房地产资产证券化案例分析 目标物业：投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。 交易方式：深圳证交所大宗交易系统上挂牌上市，产品存续期间，优先级及次级投资人均可在交易平台交易。 基金管理人：中信金石基金管理公司，它于2013年7月8日在天津成立，注册资本1亿元。每年收取基金1.5%的管理费。 退出方式：包括以REITs方式实现上市退出，以及按市场价格出售给第三方实现退出。退出时非公募基金将所持物业100%的权益出售给由金石基金发起的、在交易所上市的REITs。对价75%将以现金方式取得，剩余25%将以REITs份额的方式由基金持有并锁定一年。优先级投资人将在IPO时点以100%现金方式全部退出；相应的，次级投资人将获得部分现金分配及REITs份额。 税收优惠：券商专项资产管理计划。国内目前没有税收优惠政策，物业资产转让和投资者购买REITs产品两个中，各方都需要缴纳较高税费，并且存在重复征税的问题，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求。但通过资产管理计划，“免除”了投资收益这部分税收。 中信起航资产管理计划 * 旅游、休闲、养生和养老的区别 旅游：景点和住宿等； 休闲：舒适和住宿等； 健康（养生）：住宿、配套和环境等； 养老：住宿、医疗、配套和环境等。 各类资金 4. 宾馆、旅游和养老 * 工业厂房需求: 经济活动(GDP)和出口等 最大特性是量身定制。 先找客户 2.找地块 3.建设 4. 持有和出租 万科入股普洛斯案例 长期持有型资金 5. 物流和工业厂房 * 银保监会监管的房地产融资产品 银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款） 房地产信托 房地产保险资金 * 1. 银行贷款 贷款难度加大。 银行放贷规模缩小。 中小开发商和三四线开发商 贷款更难。 按揭难度加大。 银行放贷规模缩小。 有的银行对第一套刚需房按揭积极性不高。 银行追求高回报和低风险 偏向与与大企业包括100强合作 拿地阶段进入 利率6%-14%不等 – 根据信用、项目和资金投入比例等定 比例可以5:5到 3:7等 * 人民银行：2018年，保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融风险紧随其后。加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。 银监会： 银行开发贷款：利率提升、抑制杠杆，继续遏制房地产泡沫化倾向；开发贷额度减少，减少非标业务。根据商业银行委贷新规，商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金。有的银行停止了流动资金贷款，只认432. 银行并购贷款：投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。 委托贷款：1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。 信托：满足432。 最新监管部门相关政策 * 改革开放开始后，1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志，中国的信托业得到恢复，但长期以来我国信托业操作很不规范。其间经过5次整顿。 2005年9月银监发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）规定的严格程度几乎要高于银行要求。 我国内房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，2016年平均7左右%。 与房地产私募基金一样，目前的房地产信托普遍呈现资金在单个项目上过度集中，优点是风险隔离，缺点是不利于控制风险。 目前我国68家信托公司管理的房地产信托规模已经超过2万亿； 2. 房地产信托 * 房地产信托：满足432。 房地产信托2018年一季度的量反而大大超过去年，在房地产方面的量非常非常多，而且价格在往上升。 房地产信托当前给投资人都要7