管理学第8章 房屋维修管理.ppt

第三节????? 房屋修缮工程 一、房屋完损等级评定 房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度 评定依据：1985部颁《房屋完损等级评定标准》 评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等 房屋完损等级一般分为五类： 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 1．完好房 指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 2．基本完好房 指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。 3．一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。 4．严重损坏房 指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。 5．危险房屋 指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 1．完损等级评定的要求 1）要求对整幢房屋进行综合评定。 2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。 3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。 4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。 5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。 6）对施工的房屋要求做施工前后房屋评定。 2．完损等级评定的基本做法 房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。 定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。 不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 常见几种情况： （1）根据气候特征抽查评定； （2）房屋经过中修、大修、翻修和综合 维修竣工验收后重新评定完损等级； （3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。 3.完损等级的评定方法 按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类： 1）钢筋混凝土结构； 2）混合结构； 3）砖木结构； 4）其他结构。 再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。 前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。 二、房屋维修工程的分类 按房屋损坏程度，维修工程性质，房屋维修工程可分为： 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 （一）小修工程 1．小修工程概念 小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造 价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大 面广、时间紧迫、持续反复 性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。 （二）中修工程 1．中修工程概念 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该