商业策划招商全程架构体系解析74.pptxVIP

商业策划招商全程流程体系开发商对项目想法沟通项目综合立地概述城市宏观微观发展分析主次商圈，标杆商业剖析 主散铺签约，二次装修开业前期筹备阶段商业运营筹备阶段项目定位，业态组合，测算分析建筑设计物业参数建议、落定一次公共装修施工、验收商场开业招商中心落位、布置营销策划推广、实施工程整体施工流程主次商户租赁合同签约Page 1标示说明:开发商代理商开发商为主代理商为辅工作各阶段责任人说明一开发商统筹主执行辅执行商 户区域总经理项目总监咨询顾问招商经理策划经理总经理项目负责人项目初沟通//咨询顾问招商经理策划经理资料平台项目概述招商专员策划专员项目负责人项目总监城市发展分析/主次商圈分析咨询顾问招商经理策划经理工程顾问总经理项目负责人工程对接人招商专员策划专员开拓负责工程经理定位业态测算项目总监 物业参数建议Page 3开发商世联商户工作各阶段责任人说明二开发商统筹主执行辅执行商 户招商经理策划经理总部流转开拓负责工程经理项目总监招商专员主商户租赁/项目负责人工程对接人/招商经理//工程执行开拓负责工程经理招商经理策划经理招商专员策划专员项目负责人/营销策划实施招商经理策划经理工程顾问/招商中心项目负责人工程对接人//工程经理一次公装/招商经理招商专员开拓负责 散商户租赁/Page 3开发商世联商户工作各阶段责任人说明三开发商统筹主执行辅执行商 户开拓负责工程经理设计施工/招商经理招商专员工程对接人二次装修项目负责人运营经理工程对接人招商经理策划经理运营顾问招商专员策划专员项目总监运营筹备商户运营招商经理策划经理工程顾问运营顾问招商专员策划专员运营人员其他人员项目负责人运营经理工程对接人商户运营工程经理其他演出商开业筹备项目总监商场开业Page 4开发商世联商户招商筹备阶段工作内容说明市调内容区域状态调研 （商圈现状、竞争者现状、市民消费偏好、区域 经济状况、消费者品牌认知度等） 目标消费群调研 （消费群体细分、项目及机会调研、购买力调研） 品牌供应商调研 （品牌类别细分、资料库、租金承受力） 租金价格体系项目周边商业租金现状（同级商圈周边商业租金水平）租金涨幅标准确立 （培育期与发展期的租金平衡）商户租金承受力分析 （按业态属性分层次比较）租金优惠标准 （装修免租期、装修补贴、经营免租期）项目启动预算交通补贴、住宿补贴、餐饮补贴、客户接待费用、办公用品添置费用、市调费用等Page 11商业全程合作单位,阶段工作内容分解 主要外 部配合阶段工作时段内部配合世联对外部门3-5个月（视项目而定）研策部 招商部 工程部研策、招商为主；工程为辅开发商、设计院、政府部门；前期策划段开发商全程合作单位设备供应商项目运营商1年-1年半（视项目而定）中期工程段（含一装）开发商、设备供应商、政府部门政府部门研策、工程为主；招商为辅品牌商户道具制作后期招商段（含二装）开发商、品牌商户、企划、运营商招商、工程为主；研策为辅1-1年半（视项目而定）公关企划Page 51 项目综合概述开发商背景项目概述物业持有或销售概况开发节奏、周期地块形状、体量 项目定位方向区位特性地理区位项目功能定位区位可见度商场开业说明客群档次界定 明确开发商资金状况和开发目标。 关注不可调及限制因素：层高、容积等……区位辐射范围产品类型分解区位影响力收路网建设分析交通状况交通现状分析交通工具偏好Page 32 城市宏观微观及发展分析宏观数据微观数据分析城市GDP产业类型结构，趋势人口及城镇比例生活习惯及特性可支配收入，年支出额恩格尔系数调查汽车现有量及走势……区域规划方向区域政治导向、经济趋势基建建设情况主产业结构、分布、属性区域人口量，教育、阶层住宅物业数据分析办公物业数据分析…… 商场开业说明 定性定量调查，喜好餐饮类型，客单价，品牌认可度，购物环境等……消费者调查商户调查消费者基础数据调查分析零售业态分析餐饮业态分析休闲娱乐业态分析对商业现状的建议……商户基础数据调查、分析店铺发展方向和开拓计划选址和物业要求说明对本项目想法和建议对目前的商业现状建议……收Page 43 主次商圈，标杆商业剖析商圈分析标杆商业分析SWOT分析商圈主次商圈介绍商圈辐射范围业态业种分布认可、缺失品牌租金价格售价……运营商背景定位、档次入驻代表品牌租金价格体系硬软装修特点营销推广策略……优势与劣势机会与危机…… 商场开业配套零售城市商圈区域商圈商圈教育培训业态划分收餐饮邻里商圈社区商圈休闲娱乐综超Page 5项目定位属性：综合、旅游、社区、商务、专业卖场等 4 项目定位、业态组合整体定位项目定位属性功能产品组合整体业态档次目标客群定位……功能组合：住宅、酒店式公寓、星级酒店、会所、纯商业、配套（