世联万科镇江白龙山项目定位报告.pptx

;;;“4.17通知” 补充;纵观07-09年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现;就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻；;;新政对于镇江房地产市场的影响及启发;项目使命：通过白龙山项目的成功，树立价格标杆，进而实现镇江万科品牌飞跃;本方案着重解决问题如下;;;13;14;以东京大都市圈为例，它形成较为成熟的城市分工：东京作为核心城市，是政治经济中心；周边形成各有分工的骨干城市;以上海为核心的长三角城市群中，镇江市位于第三圈层；城市分工为原材料基地，部分承接一二圈层产业转移;17;城铁改变资本流向，因交通改善，使得更多的资本流往镇江，从而促进城市经济发展，增加居民收入，进而土地价格上涨，住房改善型需求释放;轨道交通加速人口流动，为镇江带来商务人群、旅游人群和通勤人群，增加对商贸服务的需求，对于商业、旅游地产极为有利;城铁使得镇江面临本土人才流向大城市的风险：因价值量高的业务日趋集中于中心城市，从而吸引高端人才流向大城市;;;现阶段，城铁价值尚未被广泛认知，全新的城铁概念对区域的增值表现为一个相对缓慢的释放过程;城铁交通带来人口流动，使得更多的人可能成为住宅投资型的客户，但仅有少量通勤人口中发达城市外溢人口存在刚性住宅需求;;镇江大型知名企业数量偏少，主导产业为传统产业，附加值低，制约了经济持续发展，因此制约了房价持续上涨的空间;镇江近两年人口增长率低，2008年甚至负增长；户籍人口人均住房面积已达35㎡，超过人均30㎡的小康水平，未来本土住宅需求以改善型的为主;2009年镇江市区房屋拆迁量相当于前四年和，成交商品房套均面积112㎡，大面积成主流。单盘成交量最大为11.2万㎡。市场反应投资客户、私营业主及拆迁户共同构成了2009年住宅市场的主力军;镇江近两年房价收入比均为6.3，属于长三角的价值洼地，仍有上涨空间；按照房价收入比为8，房价年增长率10%，可知2010年底镇江住宅均价具有冲刺6145元/㎡的潜力;;;项目西邻国家4A级南山风景区，独占白龙山脉，地形起伏，拥有一定的原生态植被，自然资源条件极其优越;区位优势独特;项目地块占地500亩，总建筑面积为41.6万平米，大规模的居住社区;万科品牌优势，万科于2006年销售魅力之城，居民心中代表了良好的物业管理和建筑质量，红郡奠定了万科高端产品的地位;36;;;;;镇江住宅市场整体价格箱体较窄，公寓与洋房间价差1000-1500元/㎡，双拼、联排、洋房逐级价差1000元/㎡，独栋较双拼约贵2000元/㎡;公寓热销面积段为90-125㎡，总价为50-75万 ;洋房热销面积段为110-135，总价为60-90万 ;联排热销面积段为190-240，总价为150-325万 ;市场总结：;;苏宁置业、大连万达，可能开发高层城市豪宅和普通城市公寓，与本项目前期低密度产品卖点不同，但总价将有重叠；绿城有意进入滨江板块，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入镇江；华润尚无详细消息;;个案选择的依据;江山名洲——原生态山水,生态居住环境的设计理念，营造江南水乡风景为主题的水乡居住形态;江山名洲，依托长江、焦山、象山及滨江风光带；内部规划路网为骨架，以水为核心，营造以江南水乡风景为主题的水乡居住形态，荣获中国人居环境金牌住区称号;江景花园洋房和叠加花园洋房户型在景观上做到了优秀，但功能设置上尚有所缺失， 体现在卫生间、步入式衣帽间及储物空间等;项目整体建筑风格为现代简约，洋房外观设计不统一，且别墅外立面尚可改进，如将水管隐藏设置，颜色选择应区别公寓常用的墨绿色，售楼处内饰应改进等，增加凸显尊贵感;中南世纪城拥有滨江板块绝佳的山水资源，通过利用外部环境，并着力打造内部景观，树立成熟地段稀缺的公园式景观楼盘形象 ;小区整体建筑风格为西班牙风格，景观采用大量水景、雕塑、植物等，营造尊贵优良的居住环境 ;项目定位于城市追求居住健康化、生态化的精英人群，但其路牌广告并未与其生态健康、公园住区的定位相一致；;项目安保系统实现智能化，配套中包含社区医院;亚东?朴园，新中式别墅社区；并从中国民居中提取符合进行现代比拟，着眼于院落设计，非常类似于深圳万科第五园;户型设计亦有参照万科第五园，采用L型或者U型布局，打造内庭院，使得联排别墅告别进深过长，达到户户南北通透，南北均有景观的效果；同时中式别墅可以在更小的空间内实现别墅的功能;建筑上采用流行的节能技术，并赠送太阳能、带卷闸门的地面停车位;高端别墅：香格里拉庄园;;香格里拉庄园营销方式及重点;香格里拉户型分析;科技别墅：科苑华庭;;科苑华庭别墅户型分析;综合性楼盘：风景城城邦;风景城邦：情景主题之城，凝聚异域风情 ;风景城邦洋房典型户型分析;个案分析小结：洋房和别墅建筑风格偏西式，立面设计较好；科技住宅的概念已经开始传递，但项目体验