苏宁上海五角场地块项目汇报452007年.pptxVIP

1、地块位置：位于上海市政府规划的副商业中心——五角场东南角，两面临街，地块现为南京政治学院上海分院用地。 2、实际出让面积：23333平方米，合35亩。 3、规划用地性质：商业、办公 4、出让方式：竞价转让 这是军队向社会公开转让的第一块土地;;三、规划指标;四、地块实景（一）;四、地块实景（二）;四、地块实景（三）;四、地块实景（四）;四、地块实景（五）;五、商业环境;（二）社会背景 1、人口 据统计资料，扬浦区常住人口约120万左右。 2、人流量 整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次的。 3、消费能力 地块附近有复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。这里具有巨大的消费潜力。;;（四）商圈特点： 1、商??局部密集度高，商圈范围小 现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。 ; 2、北侧两角商业逐步成熟 广场北部凇沪路两侧人流相对较多，2006年年底开业的万达商业广场和2007年年初开业的百联又一城购物广场，吸引了较多的人流。 ; 3、大规模的地下商城正在形成 扬浦区计划在以下沉广场为中心建设大面积的地下商城，并与在建的地铁10号线（2010年建成）入口相连。 目前与下沉广场地下相联的地下商城主要为万达商业广场地下商城（约为94670㎡）和百联又一城购物广场-1层（约为10000㎡）。 根据规划部门的要求，本项目地块也须与下沉广场相连。;; （2）国美和永乐在万达商业广场分别设有一个卖场，国美的卖场设在万达电影城的二楼，经营面积约为2000㎡左右，永乐的卖场设在万达广场地下商城的西北角落，经营面积在1000㎡左右。 （3）国美国和路店距广场500米左右，经营楼层为一、二层，总经营面积约为5000㎡左右，三层以上为原春申江建材家具卖场，与中心广场无地下通道连接。 （4）颐高数码广场和赛博数码主要以手机、电脑等数码产品为主。 ;（五）地块周边物业价格： 1、商铺价格 （1）地块对面的大连万达购物广场（商铺只租不卖），地下商铺的租金为15—20元/日/㎡，地上商铺租金为30—40元/日/㎡。 （2）九隆坊（黄兴路上距离项目地块块约1.5公里处），一层商铺价格在5—7万元/㎡，二层以上商铺价格在3—5万元/㎡，负一层商铺价格为1.5—2万元/㎡。; 2、写字楼价格 （1）项目地块对面现有沪东金融大厦写字楼出售，该楼盘于2006年年末推出，目前有少量剩余写字楼出售，售价为1.36万元/㎡（简装）。 （2）九隆坊写字楼目前销售均价为1.45万元/㎡(毛坯)。 （3）财富广场写字楼1.4—1.6万元/㎡(简装)。;（六）周边主要商业物业 1、百联又一城 (1)位于项目地块北侧，隔翔殷路相望。 (2)2007年1月26日开业 (3)购物中心总建筑面积126,072平方米，占地面积14,741平方米，地面9层与地下3层。单层经营面约为1万平方米，商业总面积为10万平方米。 (4)物业布局:地下2、3层为停车场,地下1层至9层为商铺。;（6）百联又一城商业布局：;（7）百联又一城现场图片：; 2、大连万达广场 (1) 与项目地块对角向望。 (2) 2006年12月开业。 (3) 项目占地10万平方米，地上总商业面积160,854平方米，办公楼77,238平方米，地下商城面积94,670平方米。 (4) 物业布局:广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼。地下两层，负一层为商业，负二层为停车场。 ; （5）商业布局示意：; （6）万达商业广场现场图片：;（6）万达商业广场现场图片：;（6）万达商业广场现场图片：;（6）万达商业广场现场图片：;（6）万达商业广场现场图片：;（6）万达商业广场现场图片：;六、项目地块建设规划;七、项目工程费用;八、项目销售收入估算;九、地块评估地价;十、不同土地转让金下项目收益;十一、潜在的利好因素; 3、据政治学院上海分院王副院长介绍，通过与规划局的沟通