苏州博思堂青剑湖别墅前期报告97.pptxVIP

目 录;;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战。;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;;别墅市场研究;别墅市场研究;别墅市场研究;区域在售个案情况列表;个案分布 区域在售楼盘共12个：其中度假区中心和西山各5个，东山2个。 产品形态 度假区中心——高端的独立别墅为主； 西山、东山楼盘——多层和联体别墅为主，也有少量的独栋。 价格分析 价格因素：湖景、山景。 度假区中心：独栋主力价格1.2万元/平方米以上； 西山、东山：多层价格3300-3400元/平方米左右； 联体别墅5000-6000元/平方米之间； 独立别墅1万元/平方米左右。;主力面积分析 独栋主力面积差别比较大； 独栋280-320平方米的户型去化较快； 联体别墅在区域市场内相对稀缺。 主力总价分析 独立别墅主力总价带差别很大； 主力总价范围300万-500万之间，其中350万的总价销售较好。。 产品分析 基本上都带独立花园； 产品风格园林式、中式、日式和欧式等种类齐全。;去化分析 整个太湖区域以旅游度假型为主，总价较高； 区域内别墅的去化速度和去化率较低。 客源分析 本地业主大约50%，外地投资主要来自上海。 购买者主要是私营业主。 主要用途为度假，同时都带有投资目的。;别墅市场研究;别墅市场研究;产品形态 区域别墅以居住为主，经济型的独栋、联体、双拼占据市场主体地位。 价格分析 目前木渎在售别墅基本进入尾盘阶段，双拼和联体价格在7000元左右/平米，独栋价格在10000元/平米。 主力面积 独栋面积在320-600平米，小面积去化快； 双拼面积在200-300平米左右，市场供不应求。 主力总价 目前300-400万以内的总价市场接受度相对较高； 双拼和联排别墅总价范围150-220万元之间，主力总价180万元左右。;产品分析 木渎别墅中式风格为主，包括园林式、现代徽式。 去化分析 此前推出的苏园、泉景十八岛，由于面积小、总价较低，故去化速度较快； 而天邻风景、天伦随园的户型较大，品质较高，故去化周期较长??? 客源分析 联排双拼客源：木渎私营业主为主；新区、市区、吴中区的私营业主；政府机关、企业高管； 独立别墅客源：江浙投资客、苏州客户（居住、投资）；台湾人;别墅市场研究;别墅市场研究;产品形态 本区域以中式别墅为主。产品形态主要以联体为主，其余少量独立别墅。 价格分析 联体均格在1万-1.3万元/平米。未来市区独栋价格将突破20000元/平米。 主力面积 在售联体别墅面积在180-240平米为主力面积，独栋面积在300-400平米之间。 主力总价 古城区别墅以自住型为主，区域推案量较少。市场去化速度较快。;别墅市场研究;别墅市场研究;产品形态 独栋、双拼、联体和叠加别墅皆有。联体别墅占据主体。 建筑风格也丰富多彩，有现代式、意式、德式、英式、法式以及中式等。 价格分析 联体均价约9500元/平方米左右； 独栋均价10000元/平米以上； 叠加别墅单价相对便宜，价格在8500-9000元/平方米之间。 主力面积 目前在售联体面积在240-280平方米左右，双拼在280平方米左右。;主力总价 叠加别墅总价在200万-240万之间；联体别墅基本在240-300万。 客源情况 客源基本上以园区外企高管、私企老板、市区私企老板、部分外籍人士为主，以及部分投资客源。 销售情况 由于区域别墅推量较小，加上地段价值、优美环境和完善的配套，因此别墅项目销售形势比较好。;别墅市场研究;别墅市场研究;户型面积差异大 按分布区域划分，可将相城区别墅市场分为中心城区和周边乡镇两块。现以列表形式进行分析。;别墅市场研究;别墅市场研究;;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;市场竞争篇;;;项目分析篇;区域现状——青剑湖区域配套设施不全； 湖景资源不足——青剑湖面积较小，知名度不高。 生活机能缺乏——地块周边区域生活机能及配套情况较差。 公共交通不足——目前青剑湖周边只有87一条公交线路。;经济发展——园区及唯亭镇经济发展迅速； 区域规划——规划为区域房地产的可持续性发展提供了动力； 配套逐步成熟——未来区域配套将逐步成熟； 别墅用地停批——别墅项目的稀缺性更为突出。;区域人气不足——需要外区域客户的导入； 国家宏观政策——对别墅等高端产品的调控力度较大； 市场竞争——区域市场竞争相对较为激烈 远景不明——未来一